Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 45

El art. 3112-2.1 PAPDC, en sede de derechos de preferente adquisición de origen legal pero aplicable asimismo a los de origen voluntario conforme a la remisión del art. 3113-5.1 PAPDC, establece: “El derecho de tanteo opera antes de que se produzca la transmisión de la propiedad o derecho real, una vez fijadas las condiciones de la transmisión proyectada que el propietario o titular del derecho está obligado a notificar de modo fehaciente al tanteante”. De aquel precepto resultan los siguientes requisitos que debe reunir la notificación:

1.°) Ha de hacerse de modo fehaciente; no se exige, por tanto, que se haga necesariamente por vía notarial, sino que se admite cualquier otro medio que permita acreditar el envío, el contenido y la recepción de la notificación, como por ejemplo el burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

2.°) La notificación la debe llevar a cabo el propietario o el titular del derecho. Con la expresión “titular del derecho” se incluyen aquellos supuestos en los que la preferencia adquisitiva no recae sobre un derecho de propiedad, sino sobre un derecho real limitado. Sería, por ejemplo, el derecho del censatario de adquirir el derecho real de censo (arts. 565-23 y ss. CCCat), o el del propietario de adquirir el derecho de usufructo (arts. 561-10 CCCat y 352-7 PAPDC).

3.°) Ha de contener las condiciones de la transmisión proyectada. La Propuesta no especifica qué condiciones deben ser notificadas. Obviamente, deberá constar el precio ofrecido, así como la forma de pago del mismo, conforme al art. 3112-1.3 PAPDC que prevé que “En los negocios en que se ha pactado un pago aplazado el titular del derecho de adquisición preferente que lo ejerce conserva el beneficio del plazo”. Díez Soto señala que el contenido mínimo de la notificación vendrá constituido por los datos imprescindibles para que la eventual aceptación del tanteante pueda dar lugar a la perfección del contrato en su favor, y por tanto deberá expresar la causa del contrato, el objeto y el precio; únicamente cuando la ley lo establezca deberán constar otros elementos del contrato45.

4.°) La notificación no es preciso que indique la identidad del adquirente, salvo que por pacto o por ley así se exija expresamente46. Téngase en cuenta, en primer lugar, que dicho adquirente puede no existir, como se ha señalado. Y, además, la razón de ser de la preferencia se encuentra en ofrecer a su titular la adquisición de un bien, y no en evitar que sea adquirido por una determinada persona; el derecho de tanteo concede una preferencia respecto a los terceros en general, y no respecto a un concreto tercero. En los casos en los que el pacto o la ley exijan que en la notificación conste la identidad del tercero, la omisión de dicha circunstancia no impedirá que el tanteante pueda concluir el contrato a su favor; parte de la doctrina considera también que dicha omisión, así como la enajenación hecha a persona distinta de la que se notificó, permitirá al titular de la preferencia ejercer el retracto47.

La consecuencia de la notificación realizada de manera procedente es que empezará a correr el plazo de caducidad para el ejercicio del tanteo. Ahora bien, aunque la notificación no reúna todos los requisitos que acabamos de señalar, no impedirá el ejercicio del tanteo; si, por ejemplo, la notificación se hace por vía telefónica, el titular de la preferencia también puede ejercer válidamente su derecho de tanteo.