Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 51

La doctrina se cuestiona si, para el ejercicio del tanteo, es suficiente la declaración de voluntad del tanteante en la que acepta la oferta de contrato o ejercita su derecho personal de opción57, o si se requiere además el pago o la consignación del precio. Algunos autores consideran que el tanteante, simultáneamente a dicha declaración, debe efectuar la consignación del precio, con el argumento de que si para dar curso a una demanda de retracto se exige la consignación del precio conocido por el arrendatario –no siendo suficiente la presentación de un aval bancario (STS 27.9.1994, RJ 1994, 7304)–, no hay razón para no requerirlo en el tanteo58.

Sin embargo, en mi opinión dicha consignación no debe constituir la regla general. Tanto si el ejercicio del tanteo se configura como la aceptación de una oferta, o como el ejercicio de un derecho personal de opción, dicho ejercicio da lugar a la conclusión del contrato, y es a partir de este momento cuando surge la obligación de entregar la cosa y de pagar el precio, pero en ningún caso el pago del precio constituye un requisito para la conclusión del contrato. Por tanto, para el ejercicio del tanteo se precisa únicamente la notificación por parte del tanteante, dentro del plazo establecido, salvo que otra cosa se disponga por pacto o por la ley59. Esta es la posición que sigue la Propuesta de la Asociación de Profesores; a pesar de que el art. 3112-6 PAPDC, que lleva por título “reembolsos”, establezca de manera genérica que el titular del derecho de adquisición preferente no puede ejercerlo una vez perfeccionado el contrato celebrado con el tercero sin reembolsar a éste, además del precio, una serie de gastos, dicho precepto se refiere únicamente al ejercicio del derecho de retracto, no al tanteo.

Una vez ejercitado el tanteo mediante la notificación correspondiente, ¿existe un plazo para realizar el pago o para consignar su importe? Si la ley o el pacto no han establecido ninguno, debería aplicarse la regla general del art. 1113.I CCEsp, conforme al cual las obligaciones puras son exigibles “desde luego”, y siempre dentro de los límites de la buena fe. Téngase en cuenta que el tanteante ya habrá tenido un plazo para decidir si ejercita o no el tanteo, de manera que a partir del momento en que notifica dicho ejercicio debe estar en disposición de cumplir el contrato, es decir, de abonar el precio.

La notificación por la que se ejercita el tanteo basta que sea fehaciente, es decir, que se haga por cualquier medio que permita acreditarlo, sin que sea necesario que se haga por vía notarial ni, mucho menos, a través de una demanda judicial. Esta demanda solamente será precisa si cualquiera de las partes incumple el contrato, como ocurrirá si se niega a otorgar la escritura pública correspondiente.

El ejercicio del tanteo debe ser notificado igualmente al tercero con quien ha contratado el propietario; es el propietario del bien quien debe llevar a cabo dicha notificación.