Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 55

Ahora bien, la cuestión que cabe plantearse es si, en la práctica, el propietario que no ha realizado la notificación de la transmisión proyectada a los efectos del tanteo, realmente cumplirá con la obligación de notificar la transmisión efectuada para que se pueda ejercitar el derecho de retracto. Lo más razonable es pensar que, si incumple en un caso, incumpla también en el otro. Solamente la existencia de razones de urgencia en llevar a cabo la transmisión, unido a la creencia de que el titular de la preferencia no la ejercerá, justificarían que notifique la transmisión ya realizada sin que haya comunicado anteriormente el acuerdo de transmisión.

Para promover la notificación de que se ha realizado la transmisión del bien sobre el que recae la preferencia, la PAPDC dispone en el art. 3112-3.2.II que “Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de adquisición entre vivos sobre fincas sujetas a un derecho de adquisición preferente debe justificarse la práctica de esta notificación [de que se ha efectuado la transmisión]”; se trata de una regla establecida para los derechos de adquisición preferente de origen legal, que se aplica igualmente a los de constitución voluntaria conforme al art. 3113-3.2. El precepto es poco preciso, en tanto que olvida que el retracto puede no proceder por no haberse ejercitado oportunamente el tanteo. ¿Significa dicha norma que antes de inscribir cualquier transmisión sujeta a un derecho de adquisición preferente debe practicarse una notificación al titular de la preferencia, proceda o no el ejercicio del retracto? Aunque la letra de la norma así lo da a entender, considero que la inscripción debería ser posible si se acredita que se ha notificado procedentemente al titular de la preferencia la transmisión proyectada y este no ha ejercido el tanteo. Por ello, posiblemente es más precisa la redacción del art. 25.5 LAU, cuando para inscribir la transmisión no habla de la “notificación” (para el ejercicio del retracto), sino de “las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores”, con lo que alude también a la notificación a los efectos del tanteo66.

Cuestión diferente es si, efectuada la notificación prevista en el art. 3112-3.2.II PAPDC, es razonable permitir la inscripción registral de la adquisición por el tercero de un bien del que podrá ser privado si se ejercita el retracto. Dado el corto plazo para el ejercicio del retracto (30 días desde la notificación de la enajenación, arts. 3112-5.2.b) PAPDC y 25.3 LAU), cabría cuestionarse la razón por la cual no se aplaza la inscripción hasta que haya transcurrido dicho plazo, ya que si el retrayente ejerciera el retracto se habrían gene-rado unos gastos registrales innecesarios y producido una apariencia de titularidad del adquirente que podría originar problemas en caso de nueva transmisión por el tercero adquirente. Dos argumentos pueden darse para justificar la norma. El primero es que la Ley Hipotecaria protege al retrayente, que podrá ejercer su derecho respecto a cualquier subadquirente, aunque haya inscrito su adquisición en el Registro de la Propiedad67; y así lo refleja el art. 3112-3.4.b) PAPDC cuando establece que “La adquisición de los subadquirentes resulta ineficaz desde su inicio, y en su caso debe cancelarse la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad”68. El segundo es que es posible que al adquirente le interese la inscripción para poder constituir una hipoteca con la que financiar su adquisición; ahora bien, en este caso cabría cuestionarse si es razonable constituir una hipoteca para adquirir un bien del que podrá ser privado si se ejercita el retracto. En definitiva, la conclusión es que siempre lo más sensato es que, antes de verificar la transmisión, se comunique la transmisión proyectada para que el titular de la preferencia pueda ejercitar el tanteo.