Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 65

El art. 3112-6.1 PAPDC establece que el retrayente debe reembolsar los siguientes gastos:

a) En primer lugar, debe reembolsar el “precio realmente pagado” por el tercero. Como se ha señalado anteriormente85, la jurisprudencia ha declarado que el precio real prevalece sobre el escriturado, y sobre el precio de mercado del bien, y por tanto es el precio realmente satisfecho el que se deberá reembolsar para ejercer el retracto. Ahora bien, como declara la STS 6.10.2005 (RJ 2005, 8761), “la cantidad escriturada es la que conocen los retrayentes cuando formulan la demanda y es de la que debe de partirse y tener en cuenta para su desembolso, sin perjuicio de que el retracto se realice por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta”. La divergencia entre el precio real y el escriturado no solamente puede originar problemas de prueba, sino que también puede hacer que, interpuesta la demanda y consignada la cantidad escriturada, el retrayente desista del retracto por no interesarle o no poder frente al pago del precio real; ello habrá originado una serie de gastos, que deberían ser a cargo de tercero por haber simulado un precio inferior.

b) Los gastos del contrato y cualquier pago legítimo hecho para la transmisión del bien. La PAPDC sigue casi literalmente la redacción del art. 1518.1.° CCEsp86. Entre estos gastos se encuentran los notariales y registrales que hubiese originado la transmisión al tercero, así como los impuestos satisfechos. Conforme al art. 45.I.B.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, estarán exentas del impuesto “Las transmisiones que se verifiquen en virtud de retracto legal, cuando el adquirente contra el cual se ejercite aquél hubiere satisfecho ya el impuesto”; resulta lógico en este caso que el retrayente deba reembolsar la cantidad satisfecha, en tanto que será él quien adquirirá el bien y por tanto quien debería asumir dicho impuesto ya abonado por el retraído, aunque pueden surgir problemas cuando la cantidad por la que se retrae no se corresponda con el valor escriturado que ha servido de base para calcular el impuesto. Ahora bien, tal “ahorro” por parte del retrayente no se produce con relación a los honorarios registrales y notariales, sino que este deberá abonar los gastos de escritura y registro correspondientes a la segunda transmisión, sin que le aprovechen los satisfechos por el tercero; por ello, no los debería reembolsar. Señala Mas Badía, respecto a la letra b) del art. 3112-6.1 PAPDC que impone la obligación de reembolsar los gastos del contrato, que “la finalidad de la regla es evitar que el primitivo adquirente sufra cualquier lesión en su patrimonio”87; ahora bien, quien no debería sufrir ningún perjuicio es el retrayente, por lo que la correcta interpretación de la regla debería ser que el retrayente solamente deberá abonar dichos gastos en la medida que le hayan aprovechado. Posiblemente la norma legal se fundamenta en la idea de subrogación del retrayente en la adquisición verificada por el retraído, subrogación que no daría lugar a una duplicidad de gastos, cuando lo que se produce es en realidad una nueva transmisión del adquirente al titular del retracto88.

c) El retrayente deberá reembolsar asimismo los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa transmitida, norma que reproduce asimismo el art. 1518.2.° CCEsp89. Los gastos necesarios aprovechan sin duda al retrayente, por lo que es equitativo que sean reembolsables, siempre que no deriven de una actuación negligente del propietario. En cuanto a los gastos útiles, la cuestión ya es más discutible. Insistimos en que el art. 1518 está en sede de retracto convencional, en el que el plazo para la redención puede durar hasta diez años, plazo en el que es previsible que sea conveniente la realización de mejoras; en cambio, el plazo para el ejercicio del retracto es de 30 días desde la notificación, por lo que no debería existir ningún inconveniente en aplazar la realización de las mejoras hasta la finalización de dicho plazo. En todo caso, el inciso final del art. 3112-6.1.c) establece que “Se exceptúan los gastos útiles realizados con la intención de dificultar el ejercicio del derecho de retracto”; se castiga por tanto la actuación fraudulenta del tercero, pero no su imprevisión. Por otro lado, la norma no concuerda con la del art. 3113-14.3 para el derecho de opción, conforme al cual “las mejoras útiles realizadas por el propietario y las accesiones pertenecen al optante, que no tiene la obligación de pagar su importe”. No alcanzamos a comprender la diferencia de trato entre el optante y el retrayente, cuando en ambos casos las mejoras se han hecho con el conocimiento de la existencia del derecho de adquisición que puede provocar la pérdida del bien; téngase en cuenta la naturaleza real del derechos de tanteo y retracto, tanto si es de origen legal por la publicidad que le confiere la ley, como si es de constitución voluntaria por tener acceso al Registro correspondiente (art. 3111-3.2.b) PAPDC).

Finalmente, conforme a los apartados segundo y tercero del art. 3112-6 PAPDC, “no son reembolsables los gastos ordinarios hechos para la conservación de la cosa”, y tampoco lo son los gastos suntuarios, si bien el adquirente retraído “puede llevarse los objetos en que consistan si puede hacerlo sin menoscabo del bien”. Ambas reglas son indiscutibles: los gastos ordinarios de conservación constituyen la contrapartida al goce del bien, mientras que los gastos suntuarios son prescindibles, por lo que el retrayente no debe hacerse cargo de los mismos, y solamente los hará suyos si no pueden separarse sin menoscabo del bien.