Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 52

El retracto, como segunda fase o fase postadquisitiva del derecho de tanteo y retracto, tiene lugar una vez se ha producido la transmisión. En ello existe una práctica unanimidad en los textos legales que regulan dicha institución, entre ellos los siguientes:

– Los arts. 1521 y 1524 CCEsp hablan del derecho de subrogarse en lugar del que “adquiere una cosa por compra o dación en pago”, y de la inscripción de la venta en el Registro.

– El art. 568-1.c) CCCat, conforme al cual el retracto “faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente con las mismas condiciones convenidas en un negocio jurídico oneroso una vez ha tenido lugar la transmisión”.

– El art. 25.3 LAU, de manera no tan taxativa, cuando afirma que caduca el retracto a los treinta días contados a partir de la notificación del adquirente al arrendatario “de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada”.

– El art. 22.2.II LAR: “A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión”.

La PAPDC también es clara en este sentido, al establecer en el art. 3112-3.1 que “El derecho de retracto puede ejercerse una vez transmitida la propiedad […]”.

El ejercicio del retracto supone, por tanto, que el adquirente se verá privado de un bien cuya propiedad ya ha adquirido. El retrayente adquiere del tercero, no del anterior propietario, por lo que no se resuelve la transmisión, sino que se produce una nueva transmisión60. A pesar de la literalidad de los arts. 1521 CCEsp y 568-1.c) CCCat, no tiene lugar ninguna subrogación, al haberse ya verificado, como decimos, la transmisión de la propiedad. Al igual que ocurre con el tanteo, el término subrogación debe entenderse en sentido no técnico, sino como traslación de las condiciones del contrato transmisivo con el tercero. Se producen, por tanto, dos transmisiones, lo que pone de manifiesto que, si el tanteo ya era una institución antieconómica, más lo es el retracto.