Читать книгу Lecciones de Derecho Mercantil Volumen I - Aurelio Menéndez Menéndez - Страница 74

En el Derecho español, el arrendamiento de establecimiento mercantil carece de regulación legal, por lo que queda sometido a las disposiciones generales del Código Civil(arts. 1542 y ss. CC; SSTS de 18 de marzo de 2009 y de 25 de marzo de 2011), las cuales tienen carácter dispositivo. Sólo el Derecho foral navarro cuenta con una norma en la que, con carácter dispositivo, se regulan algunos de los aspectos más relevantes del arrendamiento del establecimiento (Ley 596 de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, aprobada por Ley 1/1973, de 1 de marzo). Por la naturaleza misma del objeto arrendado (un conjunto de cosas y de servicios productivos), el arrendamiento de establecimiento mercantil es un arrendamiento especial, muy distinto del arrendamiento de cosas concretas y determinadas que constituye el modelo contemplado por el Código Civil. Por esta razón, las normas de este cuerpo legal sólo pueden ser aplicadas al contrato que nos ocupa con una cierta flexibilidad o amplitud, es decir, con un modo de proceder que permita su adaptación a las peculiares exigencias de esta figura jurídica. De ahí la conveniencia de que las partes, en uso de la autonomía de la voluntad, determinen convencionalmente, con minuciosidad, el régimen aplicable al arrendamiento.

El establecimiento mercantil puede ser objeto de arrendamiento aunque no se haya explotado (SSTS de 14 de febrero de 1954, 27 de abril y 11 de octubre de 1966 y 4 de mayo y 6 de octubre de 1983) o, aunque en el momento de concluir el contrato, el ejercicio de la actividad empresarial a través de ese establecimiento se encuentre suspendida temporalmente (SSTS de 15 de noviembre de 1984 y 13 de diciembre de 1990). En todo caso, es necesario que el establecimiento pueda ser utilizado por el arrendatario para el ejercicio de la actividad empresarial que se hubiera especificado en el contrato de arrendamiento. Así, por ejemplo, si en la parte expositiva del contrato se hubiera manifestado que el establecimiento contaba con la pertinente licencia de apertura, la falta de esa licencia (o la existencia de otra distinta de la que es necesaria) es causa de resolución del arrendamiento (SSTS de 13 de enero de 1989, 27 de septiembre de 1990, 3 de noviembre de 1993 y 24 de enero de 2002); y, del mismo modo, también por ejemplo, el arrendamiento de un restaurante puede resolverse por el arrendatario si los estatutos de la comunidad de propietarios en los que radica el local que sirve de base a ese establecimiento no permiten la instalación de cocina ni de campana extractora de humos (STS de 15 de octubre de 2002).

El arrendamiento del establecimiento se distingue del arrendamiento del local (o, según terminología de la LAU, del «arrendamiento para uso distinto del de vivienda») en el que dicho establecimiento se encuentra instalado: mientras que en este último el objeto del arrendamiento es el local, en el arrendamiento del establecimiento lo que se arrienda es el negocio. En estos arrendamientos –que se suelen denominar de «industria» (por ser ésta la terminología de la derogada LAU) o de negocio–, lo cedido es «un todo patrimonial autónomo» en el que, además del local, figuran los elementos necesarios para el ejercicio de una actividad empresarial (SSTS de 20 de septiembre de 1991 y 21 de febrero de 2000 y de 25 de marzo de 2011; sobre la inaplicabilidad de la LAU a los arrendamientos de industria, STS de 21 de febrero de 2015). También pertenecen a la categoría del arrendamiento del local los denominados «arrendamientos de centros de negocios», en los que el objeto del arriendo son uno o varios espacios amueblados, destinados a servir de despachos o de consultorios, teniendo derecho el arrendatario, en las condiciones que se establezcan, a domiciliar las actividades en dicho lugar, a utilizar los servicios de teléfono y de telefax, las fotocopiadoras y los ordenadores que el arrendador pone a su disposición, siendo de cuenta del arrendador el pago del personal común del centro y del servicio de limpieza. La existencia de estas prestaciones accesorias no desnaturaliza el contrato, que sigue siendo básicamente un arrendamiento de local.

Por lo que se refiere a las obligaciones de las partes, el arrendador tiene la obligación de entregar el establecimiento en buen estado de funcionamiento, la de hacer las reparaciones necesarias en los elementos de que se compone y la de mantener al arrendatario en el uso pacífico del mismo (art. 1554 CC). Si en todo arrendamiento es esencial que el arrendador mantenga al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, en el de establecimiento mercantil las exigencias de la buena fe (arts. 1258 CC y 57 C. de C.) impiden que con posterioridad a la entrega pueda el arrendador desplegar actividades que perturben el buen desarrollo de la empresa del arrendatario, y, muy especialmente, aquellas actividades que puedan ocasionar una desviación de la clientela del establecimiento arrendado. De ahí que la prohibición de hacer competencia al arrendatario deba reputarse inherente a estos arrendamientos en los mismos términos que en el contrato de compraventa del establecimiento mercantil, siempre que no se pacte lo contrario (v. STS de 6 de abril de 1988), si bien, el límite temporal de esta prohibición será el de la duración del arrendamiento.

El arrendatario está obligado al pago de la renta convenida y a utilizar el establecimiento destinándolo a la actividad pactada y, en defecto de pacto, a la que se infiera de la naturaleza de dicho establecimiento (art. 1555 CC). La renta puede consistir en una cantidad determinada o pactarse que, además de una cantidad fija, el arrendatario pague al arrendador una cantidad variable en función de la cifra de negocios o en función de cualquier otro parámetro. El arrendatario no puede modificar el destino del negocio, y debe procurar mantener su normal capacidad productiva y que no desmerezcan por falta de uso los elementos que lo integran.

El arrendatario del establecimiento mercantil no tiene derecho de adquisición preferente en caso de que el arrendador venda el establecimiento a un tercero (STS 18 de marzo de 2009).

El contrato se extingue por las causas generales. De modo principal, por el transcurso del tiempo (STS de 24 de mayo de 1993) –si bien cabe tácita reconducción (art. 1566 CC; STS de 20 de septiembre de 1991)–, por el mutuo acuerdo de las partes, por resolución en caso de incumplimiento, sea del arrendador (como, por ej., en caso de cierre del establecimiento por resolución judicial o administrativa por no tener el establecimiento las licencias necesarias: SSTS de 3 de noviembre de 1993 y 24 de enero de 2002), sea del arrendatario (v. gr., como consecuencia del impago de la renta, salvo que no suponga un comportamiento habitual y no haya ocurrido de mala fe: SSTS de 15 de octubre de 2015 y de 27 de febrero de 2015). Extinguido el contrato, el arrendatario deberá devolver el establecimiento tal como lo recibió (art. 1561 CC; STS de 14 de mayo de 2013). Ciertamente, algunos de los elementos que componían el establecimiento en el momento de pactarse el arrendamiento –así, las mercaderías– habrán sido enajenados por el arrendatario en el ejercicio de su actividad empresarial; pero, para cumplir con la obligación de devolución, deberá figurar en el establecimiento otro tanto de la misma especie y calidad.