Читать книгу Edificios ruinosos, supuestos de declaración y procedimiento - José Vicente Ferrando Corell - Страница 13

Examinamos en este epígrafe las diversas actuaciones que se pueden realizar sobre las viviendas, bien si éstas lo son en propiedad, bien si lo están en arriendo por quien las mora.

A través de los tiempos, las normas dictadas tendían a la protección y saneamiento de los inmuebles antes que al derribo de los mismos, estableciendo las aportaciones que cada implicado debía realizar cuando el hecho del deterioro se planteara.

Ya en «Las Siete Partidas»23, Partida III, título 32, Ley 26, se recogía que:

«… si torre, casa u otro edificio, que es propiedad común, estuviese en peligro de ruina, y uno de los aparceros la manda reparar, después de haberlo comunicado a vuestros compañeros, a sus expensas, éstos tienen la obligación de compensarle de los gastos que ha tenido por este motivo, antes de los cuatro meses de terminada la reparación».

Añade que:

«… y si no lo hicieren pierden sus correspondientes participaciones y queden libres y francas para el que las reparó a su costa.

Pero si éste actuó de mala fe, no haciéndolo saber a sus compañeros o actuando no por necesidad, sino por capricho, debe entonces perder los gastos y quedar lo que ha construido de nuevo como propiedad comunal entre todos los compañeros».

Sobre este mismo problema, el «Código de las Costumbres de Tortosa»24 se pronuncia de la siguiente forma:

«La pared que separa las respectivas casas de dos o más vecinos, por razón natural es común, de forma que les debe servidumbre a todas y puede cada uno de ellos meter en ellas sin impedimento sus jácenas, cuarterones y almojayon…

Pero ninguno de ellos puede ni debe perjudicarla, derribarla, ni destruirla, ni repararla por sí y ante sí contra la voluntad de los demás.

Pero si la repara o quiere repararla, …y el vecino no quiere contribuir, podrá hacerlo cuidando de no ocasionarle ningún daño, y sin que pague nada por su parte.

Sin embargo, si está tan frágil y destrozada, que sin reparación no puede sostenerse…, se le puede forzar “al vecino comunero” a que pague la parte que le corresponda».

Estas normas parecen encaminadas a la conservación del bien raíz antes que al derribo. Son, pues, una muestra del interés por reparar que en las diversas épocas ha existido; pero requieren la previa resolución de cualquier litigio existente entre los titulares dominicales.

El arrendamiento de un inmueble, o parte del mismo, ha conllevado aparejada, de siempre, una problemática difícil de resolver.

Aún en la actualidad es fuente de innumerables conflictos jurídicos, que se acrecientan en el caso de la ruina.

Ello se entiende porque la pérdida de la propiedad por ruina, que nunca es deseable, es apetecida, en ocasiones, por quien ostenta la titularidad del bien, si la rentabilidad del mismo se encuentra por debajo de lo estimable como idóneo.

Asimismo, porque la pérdida del bien implica el lanzamiento de los inquilinos, con todas las consecuencias que ello conlleva.

No sólo esta causa es la determinante de los conflictos señalados; también pueden derivar del mal uso o conservación dado al edificio por los propios inquilinos. Es decir, por las transformaciones realizadas en la vivienda o local por los moradores para adaptarla a sus condiciones de vida.

En el «Fuero de Cuenca»25 ya se establecen disposiciones al respecto, cuando dice en su libro 4, título 1, párrafo 9, que:

«Si alguien hiciese daño en la casa que tiene alquilada, restitúyalo (compénselo) según estimación de dos vecinos; y si hiciese alguna obra por mandato del dueño, cuente aquel gasto y la obra que hiciese a cuenta del alquiler, ‘de forma’ que el dueño de la casa la restituya “adecuadamente”»26.

De igual forma, el «Fuero de Soria»27, cuando dice:

«Y si la casa tuviese necesidad de reparación, como que se lloviese el tejado, “tuviese” pared agujereada o puerta quebrantada, …“y” el dueño de la casa no pudiera o quisiera arreglarla, la “puede” reparar el inquilino, y lo que costare la reparación, de conformidad con dos hombres buenos, sea considerado como pago de alquiler, si a tanto asciende la reparación; y si no asciende a tanto lo que costó reparar, recíbalo en paga de alquiler en cuanto aquello que montare (si fuese el importe de la reparación menor que el alquiler, considérese como cantidad abonada a cuenta del alquiler)».

Más adelante dispone que:

«Si alguno hiciese algún daño en la casa ajena que la tuviese en alquiler, pague el doble “de lo que importa el daño” al señor de la casa».

En la normativa foral podemos encontrar disposiciones referentes al tema, que resuelven de forma similar, a las hasta ahora reseñadas, las relaciones arrendaticias, en cuanto se trata de reparación de daños y obra nueva. No obstante, no nos detendremos más en este punto marginal28.

Otro problema común durante la historia de la relación arrendaticia es el relativo al binomio daño-alquileres.

En el «Fuero Real»29 se dice que:

«Si alguno alquilare a plazo “fijo” su casa a otro, no se la puede quitar hasta “terminado” el plazo, a no ser si la quiere reparar (“refacer”), teniendo “de ello” necesidad la casa; o si “el inquilino” produjese daño en ella, cortando la madera u otro daño semejante, y en este caso no le pida al dueño más alquiler que por el tiempo que moró allí “el inquilino”.

Por otra parte, el inquilino (“alogador”) no la puede dejar hasta el plazo “fijado”, a no ser que pagara todo el alquiler; y si la casa tuviera necesidad de reparación y el dueño no la quisiera hacer una vez amonestado “por” aquel que la tiene, pueda dejarla, dando el alquiler del tiempo que moró allí y no más».

Es, pues, causa de rescisión de contrato de arrendamiento, entre otras, la reparación necesaria para el mantenimiento de la edificación.

En «Las Siete Partidas»30, Partida III, título 18, Ley 73, se dictan normas para la redacción de los contratos de arrendamiento y, expresamente, señala que una de las cláusulas a figurar en ellos debe decir:

«Otrosí prometieron el uno al otro de rehacer y reparar todos los deterioros (“despensas”) y los daños y los desperfectos (“menoscabos”) que cualquiera de ellos hiciere por no cumplir estas cosas de la manera que anteriormente queda dicha…».

Para en otro punto añadir que:

«Otrosí prometieron el uno al otro de subsanar y de indemnizar todos los deterioros (“despensas”), y los daños y perjuicios que cualquiera de ellos ocasionare “a la otra parte” por no cumplir estas cosas según o conforme han quedado convenidas».

Dentro de la misma Partida, en su título 28, Ley 44, se distingue ya entre obras necesarias, provechosas y agradables.

Esta distinción se mantiene vigente en la actualidad, ya que es doctrina jurisprudencial, como ya estudiaremos y adelantándonos al futuro planteamiento, que se debe entender por “valor actual”, no al de restauración, sino al de reemplazamiento. Es decir, no se trata de reproducir el edificio en todos sus detalles, sino de reemplazarlo por otro de similares prestaciones.

Asimismo, en la Partida III, título 31, Ley 2231, se especifica que deben cuidar y emplear bien la vivienda los que la usen y disfruten, señalando que:

«… de manera que si fuese casa, que la repare y cuide para que no se caiga ni se deteriore por su culpa».

Dentro del mismo texto legal, en la Partida V, título 8, Ley 632, se dispone:

«Cómo no debe echarse a nadie de la casa o tienda alquilada, excepto determinados casos:

1. Cuando al dueño se le cae la casa que vive o amenaza ruina y no tiene otra donde vivir, o tiene enemistad con sus vecinos, u otras coacciones [“premia”] por las que no se atreve a quedarse en ella, o si se casase él o alguno de sus hijos, o se hiciesen caballeros.

2. Si después que la alquiló hubiese aparecido en la casa alguna causa “capaz de producir ruina” si no fuese reparada».

En estos dos casos el propietario debe proporcionarle casa al inquilino, o descontarle el alquiler correspondiente al tiempo no ocupado.

El espíritu legal de muchas de estas causas se colige en la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente.

En este mismo sentido se desarrolla parte del «Código de las Costumbres de Tortosa»33, que recoge la posibilidad de lanzar al arrendatario antes del tiempo estipulado, basándose en la necesidad de reparación de la casa, entre otras muchas.

Arbitra, las mismas Costumbres, que en caso de deterioro por culpa del inquilino, es a él a quien corresponde reparar y bonificar al locador.

En el «Fori Antiqui Valentiae» XLV, «De usufructu», rúbrica núm. 434, y en los «Furs de Valencia», llibre III, rúbrica 14, Fur 4, se especifica que:

«El usufructuario que tenga una casa de la cual use su fruto, sea obligado a rehacer el techo de aquella casa si se hubiese hundido, y calzar las paredes…».

En el propio «Fori Antiqui Valentiae»35, en su rúbrica XLV. «De usufructu», rúbrica núm. 5, o los «Furs de Valencia», llibre III, rúbrica 13, Fur 5, recoge la normativa obligatoria para el usufructuario, cuando dice que:

«… no debe hacer deterioro en la propiedad, pero puede mejorarla».

Por último, en el mismo «Fori Antiqui Valentiae»36, rúbrica 95, núm. 14, se especifica que:

«Hacemos fuero nuevo: que si alguien poseyera de buena fe cosa mueble o inmueble y en ella hiciera gastos necesarios o útiles, a saber…, o reparase una casa en ruinas o la adaptase o la cubriera de techumbre…, no está obligado a devolver la cosa que posee a su dueño, hasta que se le recompense de todos los gastos hechos en aquellas cosas».

El interés de su reseña en nuestro trabajo, entre otras causas, se centra en que en general las disposiciones legales tienden a facilitar la reparación y mejora de las viviendas antes que a su derribo.

La Ley 25 de la Partida III, título 3137, que trata de cómo se pierde el usufructo de la casa, dice:

«Quemándose toda la casa o el edificio en el que se hubiese otorgado a alguien el usufructo o solamente el uso, o derribándose toda por terremotos o de otra forma, se pierde por ello el usufructo que había en ella.

Y aunque el que tenía el usufructo o el uso quisiera hacer después de nuevo la casa o el edificio en aquel mismo solar, no lo pueda hacer a no ser que le concediese el poderlo hacer el dueño de la propiedad».

Incluso esa tendencia por la conservación de un bien tan preciado como el de la vivienda, llevaba en concretas ocasiones a la reconstrucción misma, siendo el tratamiento jurídico distinto según la situación en la que se encontraba el régimen de propiedad.