Читать книгу Edificios ruinosos, supuestos de declaración y procedimiento - José Vicente Ferrando Corell - Страница 17

Es norma prácticamente general que una edificación que amenace ruina o se halle ruinosa se obligue a su reparación.

Este precepto se repite desde el mismo Derecho romano.

Así en el Digesto62, libro 39, título 2, apartado 46, se dice que:

«Toca al Curador de la Ciudad hacer que los propietarios reconstruyan las casas derruidas [reparen las casas deterioradas]».

Sin abandonar el estudio del Digesto, en el libro 39, título 2, apartado 38, al hacer referencia a las valoraciones, dice que:

«“En caso de demolición de la pared medianera” debe estimarse el valor de la nueva después de deducir el valor de la antigua y, si se aprovecha algo de la antigua para construir la nueva, debe deducirse eso de la estimación».

Y en el apartado 39.4 se dice:

«En la estimación de la nueva pared medianera debe tenerse en cuenta lo que se gastó en ella, sin exceder la cantidad razonable, y en la antigua medianera, el valor del decorado “que” no resulte excesivamente oneroso».

Ya por último, en el apartado 40 se considera que:

«En la estimación del daño temido no debe hacerse una valoración ilimitada y excesiva, por ejemplo, de los estucos y pinturas; aunque hayan costado mucho, sin embargo, la estimación por daño temido debe ser moderada, pues debe observarse una prudente medida y no debe acomodarse al lujo excesivo de cualquiera».

Se aprecia el interés de delimitar los conceptos para la evaluación de los daños, imponiendo el criterio de deslindar todo aquello que no se corresponda con los elementos sustentantes o estructurales del edificio.

Respecto a los posibles conflictos surgidos en torno al hecho ruinoso, cuando el morador (inquilino) repara el daño y trata de recuperar la inversión realizada, el «Fori Antiqui Valentiae»63, en la rúbrica XCV, punto 15, dice:

«Si la casa, en la cual fueron hechos los gastos, se destruyese o perdiese por alguna causa fortuita, no obsta para que el poseedor de buena fe deje de recuperar los gastos en aquella cosa que hizo más valiosa o mejor; pues los casos fortuitos no perjudican al poseedor de buena fe si no ocurren por su culpa; pero el poseedor de mala fe no debe recuperar los gastos hechos.

Pero si los gastos “se refieren” a cosas no necesarias ni útiles, sino voluntarias, como son pinturas u otras cosas similares, que pertenecen al capricho, no debe recuperar los gastos hechos en ellas, pero puede quitarlas y llevárselas sin deteriorar la cosa, en la cual se han hecho voluntariamente tales cosas, y esto es así, a no ser que el dueño de la casa está dispuesto a recompensarle del gasto.

Pero si el dueño que ha recuperado la casa que tiene aquellas pinturas o adornos quisiera venderla inmediatamente, restituya los gastos hechos en dicha cosa por el antiguo poseedor…».

Podemos apreciar, en esta disposición, la distinción de obra necesaria de reparación y obra de mejora, que ya por aquel entonces se tenía en cuenta en la valoración de una obra.

En la actualidad surge dicho problema, cuya resolución presenta características similares; es decir, las reparaciones deben realizarse con el fin de recuperar la seguridad, funcionalidad y ornato, e incluso tal como se preceptúa en buena medida en la legislación autonómica, para recuperar la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para reparar en ella las condiciones mínimas que permitan su uso efectivo, para la que fueron previstas y, por tanto, no son exigibles aquellas obras tendentes a mejorar el edificio.

En «Las Siete Partidas»64, la Partida III, título 32, Ley 25, se refiere a «Cómo todo hombre está obligado a reparar y mantener su casa u otro edificio cualquiera, pero no a hacerlo de nuevo si no “es” en casos señalados»; estima la citada ley, que lo debe mantener y reparar de forma que no se arruine por su culpa o su desidia.

Añade que nadie está obligado a hacerlo de nuevo si no quisiere, salvo que:

a) Si él mismo se obligase, o estuviese obligado por «sentencia» judicial, o por convenio («postura») de hacer torre o casa.

b) O si heredase bienes de alguno que se lo mandase hacer.

En la misma Partida y título, la ley 7 hace mención de la imposibilidad de prohibir las obras nuevas destinadas a arreglar o limpiar canalones, acequias o desagües, aunque causaren incomodidades a los vecinos: malos olores, residuos, etc., con tal que una vez terminadas dejen el lugar expedito y «como estaba antes».

Es decir, siempre que consideren las obras como de pequeñas reparaciones, sí está autorizado a realizarlas.