Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 103

El art. 14 RH, al permitir la inscripción del contrato de opción de compra de un bien inmueble, hace plantear la cuestión de si dicha inscripción confiere naturaleza real al derecho de opción5. Para parte de la doctrina y de la jurisprudencia, la inscripción registral dota de naturaleza real al derecho de opción; en este sentido, la STS 10.9.1998 (RJ 1998, 6609) declaró que “Verdaderamente, al permitir el artículo 14 del Reglamento Hipotecario la inscripción del contrato de opción de compra, ello viene a significar la naturaleza real del derecho de opción”. Sin embargo, considero más fundamentada la posición contraria, en la línea declarada por la STS 9.10.1987 (RJ 1987, 6928), que después de afirmar que mediante la inscripción “un derecho personal puede tener efectos frente a terceros”, matizó a continuación que dicha inscripción no posee “la virtud de transmutar, convirtiendo a los personales en reales, la naturaleza de los derechos, ya que no se tiene un poder directo sobre la cosa, sino únicamente la facultad de exigir del sujeto pasivo el necesario comportamiento para que el contrato prefigurado sea llevado a su consumación”6. Y es que, efectivamente, la inscripción registral determina la oponibilidad a terceros del derecho inscrito7, pero no cambia su naturaleza8. Así lo expresó bien claramente el Preámbulo de la ley catalana 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente (LSSDA), precedente de la vigente regulación catalana en el libro V CCCat: “cualquier modalidad de derecho de adquisición puede tener dos naturalezas: la real, que depende de la voluntad negocial de los sujetos, y la personal, que, a su vez, puede ser inscrita de acuerdo con el artículo 14 del Reglamento Hipotecario vigente y, por lo tanto, oponible a tercero, o no inscrita”. En definitiva, la inscripción registral no determina la naturaleza real del derecho de opción, sino que para ello debe constituirse con tal naturaleza, como señalamos en el siguiente apartado.