Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 98

El concedente, desde el momento de constituirse la opción, queda vinculado al contrato futuro, sin que pueda frustrarlo ni realizar actos que impidan su efectividad321. En la medida en que el ejercicio de la opción da lugar al nacimiento simultáneo del contrato proyectado, no cabe en la opción –como sí acontece en el precontrato– un incumplimiento derivado de la negativa del concedente a perfeccionar el contrato definitivo, que se forma, de manera automática, por el ejercicio de la opción en plazo. Cuestión distinta es que, una vez ejercitada la opción dentro del plazo señalado al efecto, lo que se reclame sea el cumplimiento del contrato definitivo. Así, por ejemplo, tras el ejercicio de la opción, cualquiera de las partes puede compeler a la otra para otorgar la escritura pública322, pero si el requerido se negase, no estaremos ante un problema de perfección contractual, sino de consumación de un contrato ya celebrado.

El incumplimiento, en la opción personal, puede producirse cuando el concedente queda vinculado a un contrato que entrañe una obligación de entrega, como acontece con la opción de compra. En estos casos, tiene el concedente u optatario la obligación de conservar el bien sobre el que recae la opción323 y no enajenarlo, mientras esté vigente el plazo para su ejercicio. La opción personal, por su propia naturaleza, impone al concedente una prohibición de disponer, produciendo sus efectos inter partes, de manera que no podrá alcanzar al tercero que contrate con el concedente324. Quiere ello decir que, si el concedente no respeta su obligación de no enajenar el bien mientras esté vigente el plazo para el ejercicio, la opción no podrá hacerse efectiva frente al tercero que ha adquirido el bien325. Distinta es la situación cuando estamos ante una opción de naturaleza real, dado que, como se expuso ut supra, la inscripción registral otorga poder a su titular (el optante) para adquirir el bien frente al adquirente y los sucesivos subadquirentes y no sólo frente al concedente de la opción.

En la opción objeto de nuestro estudio, la constituida como derecho personal, el comportamiento del otorgante que impide o hace imposible la ejecución de la prestación, dará lugar a responsabilidad contractual326, dado que la opción no resulta oponible al tercero. Producido el incumplimiento, el optante podrá instar la resolución del contrato de opción327, siempre que ésta no haya caducado328. La responsabilidad del concedente no consistirá en la ejecución forzosa in natura, sino en el abono de una indemnización por los daños y perjuicios irrogados al optante329. No sólo será responsable de esta indemnización el concedente de la opción (que la convino mediante contrato o la concedió en un negocio unilateral), sino que también estará a cargo del adquirente del bien que conocía la existencia del derecho (en este caso, por vía de responsabilidad extracontractual)330. Se ha considerado incluso que, si el adquirente actuó en connivencia con el transmitente para defraudar el derecho, podría llegar a hablarse de un contrato en daño de tercero con causa ilícita y, por tanto, afectado de nulidad331.

El resarcimiento del daño se estima que debe quedar limitado al interés negativo332. El interés positivo exige indagar la probabilidad de ejercicio del derecho de opción. En efecto, no se considera admisible equiparar el contrato final a la posibilidad de su formación derivada de una opción no ejercitada. En todo caso, el concedente será condenado a restituir al optante el precio de la prima de la opción de compra.