Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 105

El título constitutivo del derecho real de opción debe contener una serie de menciones. A ellas se refiere, con carácter general para todos los derechos de adquisición de constitución voluntaria, el art. 3113-1.2 PAPDC, que además de la ya mencionada voluntad del constituyente de configurar el derecho como real, añade la identificación de su titular y del objeto sobre el que recae, el plazo de duración del derecho, la prima que, en su caso, se haya convenido para la constitución del derecho –que, salvo pacto en contrario, no se considera un pago a cuenta del precio–, y el domicilio del concedente a los efectos de las notificaciones preceptivas13. Y, como requisitos específicos para la constitución del derecho de opción, el art. 3113-8 PAPDC contempla los dos siguientes:

a) El precio o contraprestación a satisfacer para el caso de ejercerse la opción o los criterios para su determinación. A este respecto, la STS 13.5.2005 (RJ 2005, 3997) admitió la procedencia de la determinación del precio por perito designado unilateralmente14.

b) En su caso, el pacto que permita al optante el otorgamiento unilateral de la escritura en la que se formalice el ejercicio de la opción; a este pacto nos referiremos posteriormente15.

En cuanto al plazo de duración del derecho, el art. 3113-9.1 PAPDC fija una duración máxima de diez años, plazo que resulta excesivo si atendemos a la situación de sujeción en la que se encuentra el concedente, el cual siendo propietario y teniendo la posesión del bien ve restringidas sus facultades sobre el mismo, en tanto que conforme al art. 3113-14.1 “está obligado a conservar con la diligencia debida el bien sujeto al derecho de opción”16. En cambio, sí parece razonable la norma del apartado tercero del citado precepto, que establece que “cuando el derecho de opción se constituye como anejo a un arrendamiento, superficie, hipoteca u otro derecho inscribible en el Registro de la Propiedad, su duración puede alcanzar, sin excederla, la totalidad de la de éste, con las prórrogas correspondientes”17; la razón es que en algunos de estos casos ya es el optante quien tiene la posesión del bien y el concedente percibe por ello alguna contraprestación. Ello no ocurre en la hipoteca, por lo que cabe cuestionarse la razón de ser de la mención de la opción de compra como anejo de un contrato de constitución de hipoteca. Resulta en este caso que la opción de compra recae sobre el mismo bien hipotecado, posiblemente con la pretensión de que, en caso de impago del crédito hipotecario, el acreedor hipotecario pueda ejercitar la opción adquiriendo el bien dado en garantía; se trata de un supuesto extraño, que nos lleva a la opción como garantía con toda la problemática que esta plantea18. En cuanto a las prórrogas, el apartado segundo del art. 3112-9 dispone que “Las partes pueden pactar prórrogas sucesivas, cada una de las cuales no puede exceder del plazo máximo establecido en el apartado anterior”; el precepto es incorrecto, si consideramos la prórroga como una novación modificativa del contrato, en tanto que al tratarse del mismo contrato, no es que la prórroga no pueda exceder del plazo máximo de diez años, sino que lo que no podrá superar los diez años es el tiempo de prórroga unido al plazo inicial que ha transcurrido.