Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 87

Como se ha indicado, el acto constitutivo de la opción suele ser el pacto o contrato175. Cuando la opción, como es habitual, nace del contrato, se producen dos momentos de perfección contractual: el del contrato de opción y el del contrato “al que se opta”176. Las partes intervinientes en el contrato de opción son el concedente, denominado también principal u optatario, y el titular del derecho de opción, llamado optante. A través del acuerdo alcanzado, las partes convienen la vinculación en firme del concedente a la celebración del contrato proyectado, en caso de ejercicio de la opción.

El Código civil no regula el contrato de opción, lo que lo sitúa en el ámbito de lo atípico177. La jurisprudencia, partiendo de que se trata de una “figura ‘sui generis’, con sustantividad propia”178, otorga al título constitutivo de la opción carácter contractual (“contrato de opción”), configurándolo como un “como un contrato de carácter consensual, generalmente unilateral”179. Constituye la opción un contrato atípico180, preparatorio181 y consensual182, que puede constituir un contrato autónomo o un pacto accesorio inserto en un contrato de mayor amplitud183 (por ejemplo, un arrendamiento con opción de compra). En ambos casos goza de sustantividad propia184, no como acontece en el leasing, en que la opción resulta inherente al entramado negocial185.

En todo caso, el convenio opcional deberá observar los requisitos previstos en los arts. 1261 y concordantes del Código Civil186. En la medida en que el concedente consiente al celebrarse el contrato de opción su vinculación a la celebración del contrato final, habrá de reunir ya en ese momento la capacidad de obrar suficiente para la celebración del posterior contrato187. Así, como será lo habitual, cuando el contrato definitivo esté destinado a la transmisión del dominio, en la medida en que el concedente queda vinculado a la celebración del contrato definitivo desde que se pacta la opción, debe gozar ya en este momento de la capacidad para disponer del bien188. Por su parte, el titular de la opción, en el momento de pactar el contrato, ha de gozar de la capacidad general de contratar. Resulta discutido en la doctrina si el optante ha de reunir desde el momento de constituirse la opción la capacidad especial o la legitimación requerida para celebrar el contrato proyectado. Se alega, con fundamento, que el beneficiario no necesita para celebrar el contrato de opción tener la capacidad de obrar exigida para la perfección del contrato definitivo, dado que aún no está prestando su consentimiento al mismo189; y que esta capacidad deberá tenerla en el momento del ejercicio de la opción190. La posición contraria defiende que, desde el momento de celebrarse el contrato de opción, el titular deberá gozar de la capacidad necesaria para la formación del contrato definitivo. Conforme a esta tesis, por ejemplo, quiénes están incursos en una prohibición de comprar no pueden concertar una opción de compra dirigida a esta adquisición191; y ello en la medida en que sería un fraude de ley que las personas sujetas a esta prohibición de contratar, concertaran una opción de compra para ejercitarla una vez que hayan cesado la prohibición192.

En el contrato de opción ha de fijarse el contenido del futuro contrato a celebrar en todos sus elementos193, dejando el establecimiento de la relación a un acto unilateral de una de las partes194, sin necesidad de ulteriores pactos195. Existen dos contratos distintos, el contrato de opción y el contrato definitivo, aunque funcionalmente vinculados196. En el caso de la opción de compra, la jurisprudencia ha precisado que en el contrato de opción deberá hacerse constar lo siguiente197: “la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la misma; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima”. Como vemos, la compraventa a que dará lugar el ejercicio de la opción de compra ha de estar determinada en el contrato de opción; esto es, las condiciones de la venta serán las establecidas en el contrato de opción198.

Dado el carácter esencialmente temporal del derecho de opción, debe hacerse constar su vigencia; de lo contrario, quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar el contrato definitivo, en contra de lo preceptuado en el art. 1256 CC199. Las partes podrán fijar libremente el plazo para el ejercicio de la opción200. Cuando no se ha dispuesto nada sobre el tiempo en que podrá ejercitarse la opción, se suscita la cuestión de cómo afecta esta indeterminación a la eficacia del contrato. La ausencia de pacto respecto al plazo se resuelve expresamente en el ordenamiento italiano, siguiendo la regla general de las obligaciones contractuales (art. 1183 del Codice), remitiendo la decisión al juez (art. 1331, párrafo segundo, del Codice)201. Este criterio es el que sigue nuestro Tribunal Supremo, que ha determinado que “al no figurar en los contratos de opción el plazo para el ejercicio de ésta y habida cuenta de que tal omisión no es óbice a su eficacia y validez (…), ha de fijarse aquél por los Tribunales”202. En la fijación del plazo, habrá que tener en cuenta si la opción se ha constituido mediante un contrato ad hoc o a través de un pacto accesorio dentro de un contrato más amplio (el supuesto habitual, el arrendamiento con opción de compra). En el primer supuesto, se atenderá a los usos, tomando en consideración la entidad del negocio; en el segundo, lo normal será interpretar que la duración de la opción será la prevista para el contrato principal203. El ejercicio del derecho de opción puede sujetarse, no a un plazo, sino a una condición204.

En cuanto a la forma requerida para el contrato de opción, en la medida en que el mismo se dirige a la formación del contrato definitivo, deberá revestir la forma exigida para dicho contrato205.