Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 75

Como se ha indicado, el precontrato es una institución de perfiles desconocidos por el legislador civil común. No obstante, resulta ampliamente admitido, tanto por parte de la doctrina científica como por la jurisprudencia, en aplicación del principio de la autonomía de la voluntad consagrado en el art. 1255 CC23. La inexistencia de un régimen sobre el precontrato convive con una serie de manifestaciones concretas de esta figura, como son la promesa de vender o comprar, recogida en el art. 1451 CC y la promesa de prenda o de hipoteca prevista en el art. 1862 CC.

En cuanto a la promesa de compra y venta, la regulación se contiene el art. 1451 CC24, precepto que ha recibido diversas críticas en la doctrina, derivadas de la ambigüedad de los términos en que se expresa25 y que provienen, según parece, de una desafortunada adaptación del art. 1589 del Code civil26. En primer lugar, es dudoso si regula la promesa bilateral de compraventa o la unilateral de vender o de comprar, dado que en el primer párrafo se refiere a la “promesa de vender o comprar” (unilateral) y en el segundo a la “promesa de compra y venta” (bilateral). En segundo lugar, no resulta claro cuál es la virtualidad o eficacia del acuerdo celebrado27, dado que el derecho concedido a los contratantes “para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato”, puede considerarse referido a la promesa bilateral de compraventa o, por el contrario, al contrato definitivo28. Por último, causa confusión la remisión para el caso de incumplimiento de la promesa de compra y venta al régimen general de las obligaciones y contratos (y no a las específicas del contrato de compraventa). Todas estas imprecisiones han sido superadas en la jurisprudencia del Tribunal Supremo que, tras descartar el criterio de equiparación entre promesa bilateral de comprar y vender y contrato definitivo de compraventa29, aprecia que en “el precontrato bilateral de compraventa, que contempla el artículo 1451 del Código civil [….] las dos partes tienen el derecho y el deber de poner en vigor el contrato de compraventa que habían preparado”30.

Respecto a la promesa de prenda o de hipoteca, regulada en el art. 1862 CC31, la interpretación más asentada de la norma es la que entiende que la “acción personal” derivada de la promesa de prenda o de hipoteca viene referida a la posibilidad de exigir la constitución de la garantía, que en el caso de la prenda exigirá la entrega de la cosa y en el de la hipoteca la inscripción registral de la escritura pública32. En contra de esta interpretación, se alega que, si cuando se concluye un precontrato, el contrato futuro todavía no se ha perfeccionado, los contratos de constitución de garantías reales, aunque son denominados promesas por el art. 1862 CC, son en realidad verdaderos contratos perfectos33.