Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 70

El mecanismo adquisitivo del retrayente en caso de ejercicio del retracto ha sido una cuestión cuasi sistemáticamente ignorada por las normas legales, la jurisprudencia y la mayoría de la doctrina98, y tampoco la PAPDC establece regla alguna al respecto. Para resolver la cuestión entiendo que hay que partir de unas premisas fundamentales: por una parte, que el retracto puede ejercitarse judicial o extrajudicialmente, y las consecuencias serán diferentes en un caso y en otro; en segundo lugar, que el ejercicio del retracto no requiere una mera declaración de voluntad sino que debe ir acompañada del pago o consignación del precio; y, finalmente, que cada sistema puede otorgar distinta trascendencia a la naturaleza real del retracto. De todo ello resulta que las consecuencias del ejercicio del retracto no deben ser las mismas si se verifica por medio de una acción judicial que si se hace, por ejemplo, por vía notarial. En el primero de los casos, la sentencia estimatoria decretará que se ha ejercitado correctamente el retracto y condenará al tercero a concluir el contrato de transmisión de la propiedad con el retrayente; el precio ya habrá sido consignado, y será percibido por el tercero al otorgar la escritura pública de transmisión de la propiedad. En cambio, si el retrayente utiliza la vía extrajudicial y su declaración de ejercicio del derecho va acompañada del abono al tercero de la cantidad que este previamente le ha notificado (arts. 25.3 LAU y 3112-3.2 PAPDC), no debería existir apriorísticamente ningún inconveniente para considerar al retrayente como propietario a consecuencia de dicho ejercicio, en virtud de la naturaleza real del derecho y por haber ya satisfecho el precio99. Ahora bien, esta eficacia adquisitiva inmediata, que es posible en el CCCat100, no es aceptada por la PAPDC, que en el art. 3113-10.4, respecto a la opción establece que “El ejercicio del derecho de opción determina la perfección del contrato con finalidad traslativa del dominio o derecho real proyectado, sin necesidad de que el concedente deba emitir a tal efecto una nueva declaración de voluntad”, y añade en el apartado siguiente que “Ejercida tempestivamente la opción, el optante tiene derecho a exigir la formalización del contrato en escritura pública. Si el concedente de la opción no se aviene a otorgarla puede ser suplido por el juez”101.