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La diversidad de supuestos de derechos de adquisición preferente de origen legal, dispersos en diferentes fuentes, hace necesario el establecimiento de un régimen general al respecto, lo que ha pretendido llevar a cabo la Propuesta de Código civil elaborada por la Asociación de Profesores de Derecho civil. Tal Propuesta ofrece un régimen general del derecho de tanteo y retracto, con unas disposiciones comunes a los de origen legal y a los de constitución voluntaria y otras específicas para cada una de estas modalidades. Se trata de una Propuesta que aclararía y mejoraría sustancialmente el régimen actualmente vigente, francamente insuficiente. Es realmente loable la configuración del derecho de tanteo y retracto como dos facultades de un mismo derecho de adquisición preferente, y la consolidación de la idea de que el retracto solamente podrá ejercerse en caso de incumplimiento por el propietario de las obligaciones inherentes al tanteo. Sin embargo, la Propuesta no ha conseguido desvincularse completamente de la deficiente herencia que suponen los arts. 1521 a 1525 CCEsp, y deja pendientes ciertos matices que dotarían de más agilidad y certeza a este derecho. En primer lugar, el tanteo debería excluirse cuando el propietario hubiera ofrecido el bien al tanteante en las mismas o mejores condiciones que las acordadas con el tercero, lo que exigiría que, antes de negociar con otras personas, el propietario debería hacerlo con el titular de la preferencia; de esta manera, se evitaría la incongruencia que supone que la consecución de unas mejores condiciones gracias a las negociaciones del tercero acabe aprovechando no a este sino al tanteante. Asimismo, debería conferirse un carácter residual al retracto, institución absolutamente antieconómica que surge a raíz del incumplimiento por el propietario de las obligaciones inherentes al tanteo; las advertencias del notario autorizante de la transmisión, y los obstáculos a la inscripción registral deberían prácticamente restringir su actuación a las transmisiones efectuadas sin la intervención de fedatario público. Y, en cualquier caso, convendría precisar el régimen de ejercicio extrajudicial del retracto, en concreto los requisitos y los efectos de dicho ejercicio.

1. El art. 1638.I CCEsp solamente habla de que “no haya hecho uso del derecho de tanteo”, sin especificar si el no ejercicio del derecho se debe a que no se ha podido ejercitarlo –por la falta de notificación– o porque no se ha querido.

2. Con relación a la jurisprudencia sobre tanteos y retractos (legales), puede verse DÍEZ SOTO, Carlos Manuel, Los tanteos y retractos legales a la luz de la reciente doctrina jurisprudencial, Ed. Reus, Madrid, 2017; respecto a la doctrina, véase, entre otros, FLORES GONZÁLEZ, Begoña, “Concepto de tanteo y retracto en el Derecho Civil común”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario núm. 745, 2014, pp. 2128-2137.

3. Se recogen, entre otras, en las leyes IV a IX, las Leyes LXX a LXXV de Toro, que regu-laban el retracto; véase un comentario a las leyes de Toro en ALVAREZ POSADILLA, Juan, Comentarios a las Leyes de Toro según su espíritu y el de la legislación de España, en que se tratan las cuestiones prácticas, Madrid, Imprenta de Antonio Martínez, 1826, pp. 379-393. Aunque el derecho se denominaba “retracto”, se hablaba de “sacar por el tanto”.

4. Una de las cuestiones que se discutían era si el plazo de nueve días que se concedía para ejercitar la preferencia debía contarse a partir del momento de la venta, o desde la entrega del bien al comprador. Respecto a las ventas judiciales, la ley LXX de Toro (que era la Ley IV del título XIII del libro X de la Novísima Recopilación) establecía que los nueve días se cuenten “desde el día del remate”; el silencio respecto a las ventas privadas se interpretaba por algún autor en el sentido que se debían contar desde el día de la entrega; Alvarez Posadilla, op. cit., p. 385, señala que “sería infructuosa esta ley del retracto para conseguir el fin de que las cosas no saliesen de la familia, si los nueve días se contasen del día de la venta o contrato, porque los compradores y vendedores cuidarían del sigilo para que nunca se verificase el retracto”.

5. Véase GUTIÉRREZ FERNÁNDEZ, Benito, Códigos o estudios fundamentales sobre el derecho civil español, tomo segundo, Edición facsimilar de la Editorial Lex Nova de la versión original de 1863, pp. 404-428, que en las pp. 439 a 442 expone un juicio crítico sobre el retracto.

6. Así, por ejemplo, la ley XII establecía que “Mandamos, que qualesquier personas que tuvieren por trato de hacer texer seda, puedan tomar por el tanto la seda, que qualesquier mercaderes compraren para tornar á vender, dentro de diez días después que la hubieren comprado, obligándose, que la texerán, ó harán texer para la vender por junto ó por menudo, y no en otra manera, so pena que la haya perdido con el valor de otro tanto”.

7. Benito Gutiérrez, op. cit., tomo segundo, pp. 393-394. Una ley del Fuero de Baeza, tomada del de Cuenca según cuenta Benito Gutiérrez, expone bien claramente la diferencia entre uno y otro: “[…] aquel que raíz alguna quisiese vender fágala pregonar tres días en la villa, é entonce si alguno de sus parientes la quisiere comprar, cómprela por cuanto aquel que maes cara la quisiere comprar. E los tres días pasados véndala á quien el maes quisiere: é el mercado fecho ninguno non se puede repentir. E si por ventura non la ficiere pregonar y la vendiere, los parientes del vendedor, non pueden por esto demandar al comprador, mas al vendedor solamente, porque vendió la raíz escondidamente non lo sabiendo los parientes. Onde por fuero ha á dar tanta raíz é tal, é por tanto cuanto la outra vendió. Mas si pregonada fuere cuemo dicho es, non há de responder por ella á ninguno”. El tanteo era, por tanto, una preferencia, que permite igualar las simples ofertas de terceros; ahora bien, verificada la venta a un tercero, incumpliendo la obligación de notificación inherente al tanteo, el vendedor estaba obligado á dar tanta raíz é tal, é por tanto cuanto la otra vendió, es decir, se respetaba la adquisición por el tercero, pero el vendedor estaba obligado a vender al retrayente otro inmueble semejante por el mismo precio que al tercero.

8. SALA, Juan, Ilustración del Derecho Real de España, tercera edición, tomo I, Imprenta Real, Madrid, 1832, p. 271.

9. Juan Sala, op. cit., pp. 289-290.

10. COCA PAYERAS, Miguel, Tanteo y retracto, función social de la propiedad y competencia autonómica, Publicaciones del Real Colegio de España, Bolonia, 1988, p. 38.

11. Coca Payeras, op. cit., pp. 38-39.

12. Coca Payeras, op. cit., p. 47.

13. Véase el epígrafe II.1.

14. En este código el contrato no transmite por sí solo la propiedad, conforme al art. 1467: “La vendita è una convenzione mediante cui uno si obbliga a dare una cosa,e l’altro a pagarne il prezzo”.

15. Con excepción de la regla de preferencia del retracto enfitéutico sobre el de comuneros prevista en el art. 1453 del proyecto de 1851.

16. Véase al respecto Coca Payeras, op. cit., pp. 117 ss., donde expone con detalle el proceso para la aprobación de la norma.

17. Véase Coca Payeras, op. cit., pp. 195 ss.

18. Conforme a dichas bases, por la Orden de 21 de marzo de 1947, acordada en Consejo de Ministros, se dispuso la publicación en el Boletín Oficial del Estado del texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de 31 de diciembre de 1946. (BOE 90 de 31/3/1947 y 93 de 3/4/1947). El art. 63 establecía que “En los casos de ventas por pisos realizadas a partir de primero de enero de mil novecientos cuarenta y siete, podrá el inquilino de vivienda o el arrendatario de local de negocio utilizar el derecho de tanteo en el plazo de treinta días a contar del siguiente al en que se le notifique en forma auténtica la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido y las condiciones de la transmisión”. Y conforme al art. 64 “En los mismos casos a que se refiere el artículo anterior podrá el inquilino o el arrendatario ejercitar el retracto de la vivienda o local de negocio arrendado, con sujeción al artículo 1.518 del Código Civil, en los tres supuestos siguientes: a) Si no se le hubiere hecho la notificación exigida en el artículo anterior. b) Si resultare inferior a precio efectivo de la transmisión al señalado en dicha notificación o distintas las condiciones esenciales de ésta. c) Si no hubiere utilizado el tanteo. En los casos a) y b) la acción habrá de ejercitarla en el plazo de sesenta días, en el c) o cuando la transmisión se causare por título de acción o adjudicación en pago de deudas judicial o extrajudicialmente, en el de quince días”.

19. El art. 47 concedía el derecho de tanteo “en el plazo de sesenta días naturales, a contar del siguiente al en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada piso o local de negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador”. En cuanto al retracto, conforme al art. 48, “1. En los mismos casos a que se refiere el artículo anterior podrá el inquilino o arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiere hecho la notificación prevenida en el artículo precedente o se omitiere en ella cualquiera de los requisitos exigidos, resultare inferior el precio efectivo de la transmisión, menos onerosas las restantes condiciones esenciales de ésta o la transmisión se realizare a persona distinta de la consignada en la notificación para el tanteo. 2. El derecho de retracto caducará a los sesenta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada”.

20. Véase MILLÁN SALAS, Francisco, “Los derechos de tanteo y retracto en la Ley de Arrendamientos Rústicos”, Revista Crítica de Derecho Iimobiliario núm. 778, pp. 1205 ss.

21. Conforme al apartado segundo del art. 22 LAR, “En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley. El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión”.

22. Y el apartado segundo del art. 568-1 CCCat establece que “El tanteo y el retracto son derechos de adquisición legales en los casos en que lo establece el presente código. Estos derechos se rigen por la norma sectorial específica correspondiente”.

23. En este sentido, el Preámbulo de la PAPDC señala: “se generaliza la solución consistente en reconocer siempre una fase de tanteo previa a la de retracto, así como la de vedar la posibilidad de utilizar el derecho de retracto cuando, practicada la correspondiente notificación con todos los requisitos legales, el titular del derecho de adquisición no ejerce el derecho de tanteo. Esta solución garantiza una mayor seguridad jurídica y contribuye a evitar algunas conductas abusivas”.

24. Precepto que dispone que “El derecho de tanteo y el de retracto son facultades de un mismo derecho de adquisición preferente”.

25. a) Que en el título constitutivo se manifieste que el derecho se configura con tal carácter. b) Que el título constitutivo se formalice en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles. c) Que su constitución obedezca a la satisfacción de intereses legítimos. d) Que el objeto sobre el que recae el derecho se encuentre claramente determinado.

26. En cambio, si se trata de un derecho de opción, si cabe constituirlo con naturaleza real o con naturaleza personal.

27. Si tiene origen voluntario, el art. 3113-7.3 PAPDC prevé que “El titular del derecho puede renunciar respecto de un determinado acuerdo de transmisión. La renuncia a ejercer el derecho de tanteo implica la renuncia al derecho de retracto”. En cuanto al derecho de tanteo y retracto de origen legal, el art. 3112-7.2 establece que “El titular del derecho de adquisición puede renunciar al mismo respecto de una determinada transmisión una vez tenga conocimiento de sus condiciones. La renuncia al derecho de tanteo implica la del derecho de retracto”.

28. Véase el apartado III.3.2.B.

29. En términos similares, el art. 568-13.2 CCCat dispone que “El derecho de tanteo puede ser objeto de prórrogas sucesivas, cada una de las cuales no puede exceder del plazo establecido por el apartado 1”; ahora bien, el único plazo que el apartado 1 establece es el de diez años previsto para las segundas transmisiones, por lo que hubiera sido deseable fijarlo explícitamente, como hace la PAPDC.

30. En cambio, ya no es tan precisa la redacción del CCCat, que en el art. 568-1 habla de las adquisiciones a título oneroso “con las mismas condiciones pactadas”.

31. MANRESA y NAVARRO, José María, Comentarios al Código civil español, tomo X, Editorial Reus, Madrid, 1919, p. 361, afirmó que “estos actos no están mencionados en el artículo en sentido limitativo, de tal suerte, que sólo tratándose de ellos procederá el retracto. Antes por el contrario, entendemos que siempre que se trate de una transmisión de dominio cuya especial naturaleza no impida la subrogación, que es sustancia del derecho que estudiamos, el retracto podrá ejercerse provechosamente”.

32. Por otra parte, no alcanzamos a comprender la razón por la que dicha norma se encuentra en un artículo dedicado al derecho de tanteo, cuando procede tanto respecto al tanteo como respecto al retracto, por lo que debería estar dentro del artículo precedente.

33. Véase el apartado III.2.3.B.c.

34. El art. 94 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia establece, para un supuesto diferente, que será el órgano que hizo la ejecución el encargado de llevar a cabo la notificación: “En todos los casos de ejecución patrimonial sobre bienes que formen parte de una explotación agraria, el deudor ejecutado, que tuviera la condición de profesional de la agricultura, podrá retraer los bienes adjudicados en el plazo de treinta días hábiles a partir de la fecha de notificación de la adjudicación. El órgano que hizo la adjudicación se la notificará al deudor dentro del tercer día, y desde ese momento se iniciará el cómputo del plazo para el ejercicio de la acción de retracto”.

35. En términos similares, el art. 568-1.1.c) CCCat define el tanteo como el derecho faculta a su titular para adquirir a título oneroso un bien en las mismas condiciones pactadas con otro adquirente.

36. En este mismo sentido, MARZAL RODRÍGUEZ, Pascual, en Cañizares / De Pablo / Orduña / Valpuesta (directores), Código civil comentado, 2.ª edición, vol. IV, Civitas – Thomson Reuters, Cizur Menor, 2016, pp. 576-577), afirma que “aquel que pretenda vender, cumple igualmente con la disposición legal, notificando sin más dicha voluntad por el precio que desea obtener y aunque no haya recibido oferta en firme de ningún adquirente, pues el artículo solo exige el aviso al otro condómino de que tiene intención de enajenar su dominio”. Otro sector de la doctrina se muestra, sin embargo, en contra. Manresa (op. cit., tomo XI, p. 150) habla de notificar el “precio, valor o cantidad convenido”, y la STS 7.5.1927 de que el tanteo “ha de recaer sobre precio ya ofrecido”. O’CALLAGHAN, Xavier, Comentario del Código civil, Ministerio de Justicia, tomo II, p. 1793, señala que la expresión debe entenderse “en el sentido, no de unos proyectos, intenciones o tratos previos, sino de una oferta y aceptación definitivos y aceptados, que han dado lugar a la celebración del contrato y todavía no a la celebración del derecho real”.

37. En cambio, la LAU 1964 sí daba a entender la existencia de un tercero: “En los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocu-pare, en el plazo de sesenta días naturales, a contar del siguiente al en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada piso o local de negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador”. Por otro lado, en caso de traspaso, el art. 35 establecía que: “1. Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos anteriores, se reconoce al arrendador de local de negocio el derecho de tanteo, que podrá utilizar dentro de los treinta días, a partir del siguiente a aquel en que el arrendatario le notifique su decisión de traspasar y el precio que le ha sido ofrecido”.

38. La doctrina se abona sin embargo a la teoría que exige la intervención de un tercero, influida probablemente por el concepto general del derecho de tanteo; véase RODRÍGUEZ MORATA, Federico, en Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (coordinador), Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos, 6.ª. edición, 2013, Thomson Reuters Aranzadi, Cizur Menor, pp. 820 ss., quien afirma que “En el tanteo, el tanteante se ‘subroga’ en el puesto del tercero con quien el dueño había celebrado el contrato de compraventa, y adquiere directamente del propietario”.

39. En términos similares, el art. 19.b) de la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, definía el tanteo como el derecho que “otorga al titular la facultad de adquisición preferente, en las enajenaciones onerosas en las que el titular del derecho pueda realizar o dar la contraprestación a que se haya comprometido el adquirente”.

40. El art. 565-24.1 CCCat, con relación al derecho de fadiga en el censo enfitéutico, si bien habla de la “decisión de enajenar”, y no de “acuerdo transmisivo”, da por supuesto dicho acuerdo, al hacer referencia a continuación a “la identidad del adquirente” y al “precio y otras circunstancias de la transmisión”.

41. Afirma MAS BADÍA, María, “Los derechos reales de constitución de adquisición voluntaria: una propuesta de regulación sistemática en el Código civil”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 777 [2020-1], p. 144, que “Sin embargo, cabe en la letra del precepto una interpretación más amplia, en virtud de la cual tales condiciones pueden haber quedado concretadas incluso antes de la perfección del negocio. Piénsese p.e., en que exista una oferta todavía no aceptada. Las condiciones podrán ser comunicadas ya al tanteante para que pueda valorar con conocimiento de causa si le conviene o no adquirir. Soy consciente de que se trata de una cuestión muy controvertida. Pero es necesario subrayar que esta interpretación evita, al menos en algunos casos, tener que deshacer un negocio ya perfeccionado o desplazar de él al contratante, con los mayores costes que ello supone. Además, el riesgo de defraudar las expectativas del ‘comprador’ puede resultar disuasorio para muchos potenciales compradores y entorpecedor, por tanto, del tráfico jurídico. Si el titular del derecho de adquisición no está interesado en ejercerlo en esta fase, el propietario queda libre para enajenar el bien a favor del tercero sin que este corra el riesgo de sufrir los efectos del posterior ejercicio del derecho de adquisición. De esta forma se produce una menor interferencia en el tráfico jurídico, evitando operaciones inútiles, que tampoco parecen justificadas desde un punto de vista de análisis económico”.

42. Cabe traer a colación a este respecto la norma del art. 76 de la Ley Vasca de Derecho Civil, que se puede decir que recoge la idea de tradicional de “pregonar” la intención de vender (véase la nota 5) por medio de edictos: “Quien pretenda enajenar bienes sujetos a saca foral practicará notarialmente el llamamiento a los parientes tronqueros. El llamamiento se anunciará por medio de edictos que se publicarán en la forma prevista en este artículo. El edicto habrá de expresar las circunstancias de quien pretenda efectuar la transmisión, las de la finca a enajenar, su título de adquisición, el valor catastral, si constare, y el notario bajo cuya fe pretenda formalizarse la enajenación, así como los datos de identificación registral, si la finca los tuviere. El edicto se publicará, en todo caso, en el tablón de anuncios del ayuntamiento en cuyo término municipal radique la finca. El llamamiento se consignará en acta notarial. A tal fin, el notario entregará personalmente, o remitirá por correo certificado con acuse de recibo, el edicto al alcalde para su fijación y exposición al público durante el plazo de quince días consecutivos, lo que se acreditará por certificación suscrita, o visada al pie del edicto, por el destinatario. El llamamiento podrá hacerse igualmente mediante notificación notarial directa, que recoja los extremos del edicto, a todos los parientes tronqueros. A estos efectos, la notificación a los parientes colaterales se entenderá hecha también a sus hijos y descendientes”.

43. DÍEZ SOTO, Carlos Manuel, Ejercicios y efectos de los retractos legales, Dykinson, Madrid, 2000, p. 206. Sigue diciendo Díez Soto, op. cit. p. 222, que “como regla general, no tiene ningún sentido exigir que las condiciones propuestas al tanteante deriven de una previa negociación con un tercero o hayan sido ofrecidas concretamente por éste; mucho menos que hayan cristalizado ya en un contrato perfecto y puro de compraventa”.

44. Debería fijarse un plazo máximo para llevar a cabo la transmisión al tercero en iguales o más onerosas condiciones que las notificadas al titular de la preferencia. Así lo prevé, fijando un plazo máximo de un año, el art. 594.3 del Código de derecho civil foral de Aragón (Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba, con el título de “Código del Derecho Foral de Aragón”): “3. Los efectos de la notificación caducarán si la transmisión proyectada no se lleva a cabo en el plazo de un año, de modo que, si la transmisión tiene lugar transcurrido ese plazo, el destinatario de la notificación podrá ejercer el retracto en los términos previstos en el apartado siguiente”.

45. Díez Soto, op. cit., pp. 221-22.

46. Como es el caso, por ejemplo, del art. 565-24.1 CCCat. También lo exigían los arts. 87 LAR y 47.1 TRLAU, si bien la normativa vigente ya no lo requiere (arts. 22.2.I LAR y 25.2.I LAU).

47. En este sentido, véase Diez Soto, op. cit., pp. 223-227.

48. A diferencia del supuesto de la letra B, hablamos en este caso de oferta de contrato y no opción de naturaleza personal porque la propuesta hecha por el propietario admitiría una contraoferta por parte del titular del tanteo.

49. Entre ellos, Rodríguez Morata, op. cit., p. 824.

50. Díez Soto, Ejercicios y efectos de los retractos legales cit. p. 216; véase también las pp. 218-221. Díez Soto, alega, además de otras opiniones doctrinales, el art. 36.1 TRLAU, conforme al cual “También se reconoce en favor del arrendador el derecho de retracto sobre el local de negocio traspasado por el arrendatario cuando éste no le hubiere hecho la preceptiva oferta”, y también la STS 30.1.1965: “Resulta evidente que el arrendatario al notificar a la propietaria su propósito de traspasar y el precio convenido, lleva en sí una proposición u oferta, y, por su parte, el arrendador al ejercitar el derecho de tanteo y participarlo así al arrendatario, acepta aquella proposición, es decir, oferta aceptada”. También Rodríguez Morata, op. cit., p. 843, habla de una “verdadera oferta de contrato que vincula a quien la hizo”. Otros autores entienden que la notificación del propietario al titular del tanteo no implica necesariamente una oferta, sino que puede suponer una invitación a que el tanteante manifieste su interés en adquirir en las condiciones notificadas, reservándose el propietario la última palabra respecto a si contratar o no (véase Díez Soto, op. cit., pp. 216-217); no obstante, considero que la naturaleza del tanteo implica una voluntad firme e irrevocable de transmitir por parte del propietario.

51. Téngase en cuenta que, si se admitiese la posibilidad de una contraoferta por parte del tanteante, ello implicaría una lesión al tercero, que ya ha llegado a un acuerdo con el propietario bajo unas condiciones, que son las que se trasladan al tanteante.

52. En cualquier caso, las diferencias entre la aceptación de una oferta de contrato y el ejercicio de un derecho personal de opción son difusas; puede verse al respecto BOSCH CAPDEVILA, Esteve, “Precontrato de opción y derecho real de opción”, Revista de Derecho Civil, vol. 7, núm. 4, julio-septiembre 2010, pp. 51-98.

53. Véase el apartado V.7.

54. La STS 17.2.1998 (RJ 1998, 630), con relación a un derecho de adquisición preferente del arrendatario, declaró que “El derecho de tanteo, exige conocer el nombre del supuesto adquirente y que se pongan en conocimiento del titular del derecho todas las condiciones del contrato”.

55. Utilizamos el término “subrogación” no en sentido técnico, sino como traslación de las mismas condiciones convenidas con el tercero.

56. Op. cit., p. 824.

57. Véase el apartado IV.1.3 respecto a la naturaleza de la notificación del propietario o titular del derecho al tanteante.

58. Afirma Rodríguez Morata, op. cit., p. 844, que “No hay razón suficiente para exigir al retrayente la consignación del precio y de las demás condiciones establecidas en el artículo 1518 CC, y no requerirlo en el caso del tanteo”.

59. En alguna ocasión la ley parece exigir el pago del precio; es el caso del art. 561-10.2 CCCat, conforme al cual “Los nudos propietarios, sin perjuicio de su derecho a impugnar judicialmente el precio o valor notificado, tienen derecho de tanteo sobre el usufructo en el plazo de un mes a contar de la notificación establecida por el apartado 1, que pueden ejercer pagando su precio o, en su defecto, el valor notificado por los usufructuarios”.

60. Véase el apartado V.5.

61. El art. 25.3 LAU habla de que “no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos”, el art. 568-15.1 CCCat de la falta de “notificación fehaciente de los elementos esenciales del acuerdo de transmisión”, y el art. 22.2.III LAR de “falta de notificación del arrendador”.

62. Así lo exige el art. 568-15.1 CCCat.

63. El art. 568-15.1 CCCat establece que procederá el retracto si la transmisión se ha llevado a cabo en “condiciones diferentes de las que constaban en la notificación”. Más precisa es la redacción del art. 25.3 LAU: “cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales”.

64. Así lo establece también el art. 568-15.1 CCCat.

65. En el mismo sentido el art. 25.3 LAU.

66. Establece el art. 25.5 LAU: “Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público”.

67. El art. 37 LH empieza diciendo que “Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley”, pero seguidamente, en el número 3, excepciona las acciones de “retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen”, así como “las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro”, como sería el caso del retracto de origen voluntario.

68. En cualquier caso, el subadquirente puede ignorar que la acción de retracto está vigente; por ejemplo, tratándose de una vivienda arrendada, el subadquirente podrá desconocer si procede o no el derecho de retracto, por ejemplo, porque este ya no nació por no haberse ejercitado el tanteo en el plazo oportuno. Véase al respecto la STS 9.9.2008 (RJ 2008, 4644). En primer lugar la sentencia alude a la razón de ser de la norma: “el fundamento o justificación de la excepción prevista en el artículo 37 de la Ley Hipotecaria se encuentra en la existencia de una publicidad derivada de la Ley de estos retractos legales que hace innecesaria su constancia en el Registro de la Propiedad, unida a la fijación de un plazo breve de ejercicio. En la primitiva Ley Hipotecaria de 1861 no se admitió que las acciones de retracto legal perjudicasen a tercero según su artículo 38.2.°, expresando en su Exposición de Motivos que el retracto legal ‘no tenga fuerza contra el derecho del tercero que haya inscrito su título’, añadiendo que ‘esto solo se entiende respecto de los terceros poseedores, nunca afecta a las relaciones entre el vendedor, el comprador primitivo y el retrayente o tanteante’. No obstante, el establecimiento por el Código Civil de escasos supuestos de retractos legales, la fijación de muy breves plazos para su ejercicio y el cómputo del plazo de ejercicio a partir de la inscripción registral, vinieron a justificar la excepción de la acción de retracto legal respecto de terceros y así la reforma hipotecaria de 1909 modificó su texto introduciendo la norma del artículo 37.3.° con limitación de la excepción de la afección de la acción de retracto legal respecto de terceros inscritos a ‘los casos y términos que las leyes establezcan’ ”. Continua diciendo la sentencia que, como señaló ya la STS 14.6.2004 (RJ 2004, 5055) “el retracto legal da derecho al retrayente a adquirir la cosa retraída en el estado que tenía en el momento de darse aquella compraventa que dio lugar al retracto; es decir, si el adquirente ‘retraído’ realiza actos de disposición sobre la cosa, tras haberla adquirido y antes de producirse el retracto, serán ineficaces y si han tenido acceso al Registro de la Propiedad se cancelarán las inscripciones”. Ahora bien, a pesar de ello, la sentencia concluyó que “No obstante, la excepcionalidad de los supuestos contemplados en el artículo 37 de la Ley Hipotecaria en cuanto excluyentes de la normal protección del tercero hipotecario a que se refiere el artículo 34, exige una interpretación restrictiva y rigurosa de los mismos atendiendo a su finalidad y a los propios intereses en conflicto”, y dado que habían pasado más de dos años desde que se produjo el negocio jurídico que dio lugar al mismo “de modo que los terceros –acreedores hipotecarios– al constituirse la garantía hipotecaria la obtienen sobre un bien que aparece transmitido a los deudores hipotecantes con antelación suficiente como para descartar cualquier posibilidad de acción alguna de carácter retractual y –lo que incluso resulta de mayor relevancia– en el proceso de retracto se llega a una solución acordada por las partes, por lo cual el retracto no se impone sino que resulta del convenio celebrado, lo que priva al mismo de su carácter legal o forzoso en cuanto no se ha llegado a constatar por el tribunal que la acción se haya ejercitado oportunamente y que la misma viniera referida a ‘los casos y términos que las leyes establecen’ como exige el citado artículo 37.3.° de la Ley Hipotecaria, a lo que ha de unirse el hecho del conocimiento por el retrayente de la ejecución de carácter hipotecario que se seguía sobre el bien”.

69. El CCCat ni siquiera alude a ella.

70. Véase el apartado V.7.

71. En este sentido es clara la STS 12.06.1984 (RJ 1984, 3232), que señala que la jurisprudencia “[…] ha establecido que en los casos dudosos –y más aún en los estridentes– relativamente a la determinación del precio (de ‘precio’ habla el C. Civ.; de ‘precio’ y de ‘valor’ el Reglamento de Rústicos), tanto cuando no hay constancia del mismo, como cuando el que aparece en la escritura es desproporcionado o escandalosamente inferior al ‘valor’ de la finca vendida, hay que estar por razón de justicia al ‘precio real’, es decir, a la cantidad en metálico –o de otra forma– que se ha integrado por el comprador y, consiguientemente, que, conocido el verdadero precio, ese será el que se ha de reembolsar aunque no coincida con el que figura en la escritura pública –SS. de 7 julio 1948, 16 mayo 1956, 11 mayo 1965–, y es aquel el que debe prevalecer frente a éste –SS. de 4 diciembre 1956, e indirectamente la S. de 18 febrero 1983–, doctrina que, de un modo u otro, ya habían señalado las sentencias de 11 enero 1943 y 22 diciembre 1950 al decir que si bien en un principio había que estar al precio escriturado, ello había de entenderlo con la salvedad de no constancia en metálico o de existencia de fraude, lo que, en definitiva autoriza, al menos cuando hay sospecha de simulación o cuando, discutido el precio como en este caso, la prueba acredita una flagrante desigualdad, autoriza, decimos, a la aceptación de la tesis de la justicia del caso aplicada por la Audiencia mediante su apreciación de la prueba de ese precio real o valor señalado pericialmente, no combatido en el recurso”. Véase también, entre otras, la STS 11.7.1996 (RJ 1996, 5666), que aplicó “[…] la doctrina jurisprudencial contenida en las Sentencias de este Tribunal Supremo de 12 junio 1984, 4 julio y 20 septiembre 1988 y las que en ellas se citan, conforme a las cuales ‘en los casos dudosos y en los más estridentes relativos a la determinación del precio en el retracto, o cuando no haya constancia del mismo o sea escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo vendido (éste es el caso que nos ocupa), hay que estar por razón de justicia al precio real, que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar’ (S. 4 julio 1988, que cita la de 12 junio 1984); y según la de 20 septiembre 1988 ‘… determinantes de la decisión del Tribunal que, para mejor proveer, ordena una valoración objetiva del inmueble ante la situación de evidente desproporción entre el precio escriturado y el que resulta de las restantes probanzas y consciente de que en estos casos en que, manifiestamente aparece disfrazado el valor real (también es el supuesto que nos ocupa), ha de estarse a éste por razón de justicia, como repetidamente ha declarado esta Sala en Sentencias que van desde la de 16 mayo 1956 a la de 12 junio 1984, en las cuales y en las en ellas citadas se insiste… en que si bien es verdad que, en principio, el precio que ha de tomarse para dar lugar a la subrogación que el retracto entraña, es el que figura en el contrato causal, ello no elimina la procedencia de admitir prueba tendente a demostrar que la cantidad figurada en escritura es ‘fictia’ y muy otra la realmente pagada, debiendo operarse en tal caso con la realidad resultante…’; finalmente y por no hacer la enumeración interminable, en el mismo sentido de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable, se pronuncia la S. 30 abril 1991, con cita de las de 16 mayo 1956, 25 mayo 1973, 20 mayo 1981, 12 junio 1984, 14 marzo 1985, 19 junio 1986 y 20 septiembre 1988”.

72. Precepto que establece que no se excluyen del cómputo civil los días inhábiles. Señala Mas Badía, op. cit., p. 149, que “en el supuesto de que el último día del plazo coincida con un día inhábil a efectos procesales, resultará aplicable la jurisprudencia recaída hasta la fecha en materia de retractos legales según la cual la demanda de retracto (o de tanteo) pueda presentarse el primer día hábil siguiente (SSTS de 28 de julio de 2010 o de 29 de abril de 2009)”.

73. Este plazo de treinta días es asimismo el previsto en el art. 25.3.fin LAU: “El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada”. Ahora bien, con relación al art. 25.3, la STS 17.10.2010 ha señalado que “debe modularse el rigor del mandato contenido el artículo 25.3 LAU, en el sentido de que pese a que el precepto establece que el derecho de retracto caduca a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente debe hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, tal notificación no resulta necesaria cuando aparezca probado que el arrendatario ha tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o transmisión y de sus condiciones. Este será el momento de inicio del cómputo del plazo de caducidad que establece el artículo 25.3 LAU”.

74. Además, la norma incita a la no notificación de la transmisión, en tanto que la posibilidad de conocimiento mediante la inscripción registral se equipara al conocimiento efectivo por la notificación

75. Señala Mas Badía, op. cit., p. 147, que “hay que reconocer que este sistema solo encaja con la configuración de la acreditación de la notificación como requisito de la inscribibilidad de la transmisión en aquellos casos en que, de forma anómala, se ha inscrito la transmisión sin que hubiere acreditado la notificación o en que esta o su acreditación adolecieran de algún tipo de defecto. Fuera de esto, la notificación antecederá a la inscripción, de modo que el plazo del año a contar desde la inscripción no correrá porque, salvo en los supuestos patológicos indicados, se cumplirá antes el de los treinta días desde la notificación”.

76. Los arts. 1618 a 1630 LEC 1881 regulaban el procedimiento para ejercitar judicial-mente el derecho de retracto; tras la LEC 2000 ha desaparecido el juicio especial de retracto, y se ordena que las acciones de retracto de cualquier tipo se tramiten por el cauce del juicio ordinario, con independencia de su cuantía (art. 249.1.7.° LEC).

77. En este sentido, GARCÍA CANTERO, Gabriel, Comentarios al Código civil, EDERSA, tomo XX, pp. 685 y 686, comentario a los arts. 1524 y 1525 CC, afirma que “tal adquisición puede operarse extra judicialmente de modo voluntario; nada obsta a que el retracto se haga valer mediante requerimiento verbal por ante testigos, o por requerimiento notarial o en acto de conciliación”. Sigue diciendo García Cantero que “Cabe, en mi opinión, y por último, otra forma extra judicial de ejercicio de la acción de retracto legal cuando el retrayente se dirige en forma fehaciente al adquirente, dentro del plazo legal, con la consignación y ofrecimientos ya aludidos, asumiendo los compromisos legales. Debería bastar una mera declaración de voluntad que el retrayente dirigiera, por ejemplo, por conducto notarial al adquirente; si se cumplieran los requisitos sustantivos y procesales, por razones, al menos, de economía procesal, debiera admitirse el ejercicio extrajudicial de este derecho real de adquisición preferente, de suerte que si el adquirente se aviniera al retracto, la transmisión se entendería realizada en virtud del ejercicio de un derecho real de adquisición y no como consecuencia de una venta voluntariamente consentida por el adquirente al retrayente. El artículo 1.524 establece para el retracto legal el plazo de ejercicio de nueve días, pero no conmina a ejercitarlo precisamente mediante demanda judicial, ni a ello obliga tampoco el artículo 1.618 de la Ley de Enjuiciamiento civil”; véase también Díez Soto, Ejercicios y efectos de los retractos legales cit., pp. 102 ss., Bello Janeiro, op. cit., pp. 127 ss.

78. Afirma la sentencia que la disociación entre el derecho a retraer y la acción judicial de retracto “no pasa de ser una abstracción puramente doctrinal que no tiene en cuenta que, de admitirse, llevaría a que la situación jurídica del comprador se encontrase amenazada durante un larguísimo período de tiempo (treinta años, art. 1963 CC), lo que es contrario con toda evidencia a la intención del legislador, que por ello establece unos inexorables plazos de ejercicio (60 días naturales en el art. 48 LAU) deseando la consolidación de aquella situación lo antes posible”.

79. Sigue diciendo la STS 20.7.1993 que “Ello no obsta, por supuesto, a que el retrayente intente evitar la contienda judicial para la efectividad de su derecho, pero siempre ha de tener en cuenta en sus actuaciones el límite temporal para lograrlo por la vía del litigio si no tiene éxito por la extrajudicial”.

80. Sigue diciendo la STS 17.6.1997 que “Esta disociación entre ejercicio del derecho y acción de retracto, a los efectos de que el plazo de caducidad legal afecte al primero pero no a la segunda, ha sido expresamente rechazada por la jurisprudencia de esta Sala en sus Sentencias de 12 febrero 1981 y 20 julio 1993, y ahora se reitera, remitiéndonos a los argumentos contenidos en aquellas sentencias para evitar inútiles repeticiones”. Esta doctrina ha sido recogida por la jurisprudencia de las audiencias provinciales. La SAP Córdoba, sección 2.ª, 20.2.2004 (JUR 2004, 105376): “Al TS se ha ocupado de esta cuestión en s. 17-6-97, tras los antecedentes de 12-2-81, y 20-7-93, al establecer que si bien nada impide que el retrayente intente ejercitar su derecho de forma extrajudicial, tal ejercicio solo puede reputarse eficaz y válido cuando sea aceptado por el retraído; en este caso, el derecho de retracto puede considerarse ejercitado y consumado e inútil e innecesario su ejercicio judicial, naciendo para el retrayente, como fruto de la aceptación, acción para reclamar el cumplimiento de lo convenido, que es por tanto una acción distinta de la de retracto; pero si el retraído no consiente ese intento y no acepta ceder a las pretensiones extrajudiciales del retrayente, éste debe acudir inmediatamente ante los tribunales en el plazo legalmente previsto de 9 días, pues, en modo alguno cabe afirmar que el derecho de retracto se ha ejecutado en plazo legal y que la acción correspondiente del retrayente no está sujeta al plazo de caducidad legalmente establecido, como dice literalmente dicha sentencia; esto es, el retrayente es muy libre de intentar el ejercicio extrajudicial de ese derecho, pero no por ello el plazo de caducidad deja de correr, porque de entenderlo de otro modo y admitir que notificada la voluntad de retraer ya está ejercitado del derecho válidamente; aunque no haya sido aceptado por el retraído, es tanto como convertir lo que la Ley configura indiscutiblemente como un plazo de caducidad en un plazo de prescripción, pues a partir de entonces el retrayente dispondría de 15 años para acudir a los tribunales para obtener una declaración de que ejercitó en forma el retracto, situación de todo punto incompatible con la Ley en su letra y en su espíritu”; también en este sentido, véase la SAP Las Palmas (sección 4.ª) 5.4.2005 (JUR 2005, 130427), SAP Cantabria (sección 1.ª) 9.10.2001 (JUR 2001, 329861), SAP Córdoba (sección 1.ª) 24.11.2005 (JUR 2006, 143200).

81. En similar juicio crítico respecto a la posición mayoritaria de la jurisprudencia, véase Díez Soto, Ejercicios y efectos de los retractos legales cit., pp. 106 y ss.

82. Afirma Mas Badía, respecto al art. 3112-6.4, que “Sin el reembolso de las cantidades referidas en el artículo 3112-6.1 PCC, el retrayente no tiene derecho a entrar en posesión de los bienes retraídos ni a que se otorgue, en su favor, la correspondiente escritura pública. Con ello se tutelan los intereses del adquirente retraído”.

83. Mas Badía, op. cit., p. 152.

84. La remisión del art. 1525 CCEsp al art. 1518 CCEsp podría explicarse en parte porque, como se ha señalado, el CCEsp únicamente contempla, en la sección dedicada al retracto legal, el derecho de retracto, e ignora el tanteo como derecho de preferencia preadquisitiva. Sin embargo, la LAU, que en el art. 25 regula el derecho de tanteo y retracto, sigue remitiéndose al art. 1518 CCEsp: “[…] podrá al arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se hubiere hecho la notificación prevenida […]”, norma no cuestionada por la doctrina por entender que “responde al principio de indemnidad patrimonial del comprador que al ser privado de la cosa comprada, deberá ser resarcido de la totalidad de los gastos en que incurrió para su adquisición (V. gr., aranceles notariales y registrales, gastos fiscales)”; Rodríguez Morata, op. cit., pp. 850-851, con cita de diversos autores en este sentido.

85. Véase el apartado IV.3.4.

86. Asimismo, el art. 568-31.g) CCCat, respecto al ejercicio del derecho de redimir en la venta a carta de gracia, también exige el reembolso de “los gastos que haya ocasionado el contrato de venta a carta de gracia, incluidos los impuestos y el laudemio, si así se ha pactado”.

87. Op. cit., p. 151.

88. Véase en este mismo apartado el punto 6.

89. Por su parte, el art. 568-31.d) CCCat establece que el valor a reembolsar respecto a los gastos útiles no puede exceder ni del precio de coste ni del 25% del precio fijado para la redención.

90. Véase referencias al respecto en Díez Soto, Ejercicios y efectos de los retractos legales cit. pp. 174-175.

91. Manresa, op. cit., tomo X, p. 360; sigue diciendo Manresa que “Salvo en lo que se refiere a la diferencia de persona, no trata de introducir alteración ninguna en las condiciones estipuladas; la voluntad del que retrae carece de eficacia jurídica para influir en las condiciones de la adquisición; estas condiciones están ya fijadas por el comprador y el vendedor: al retrayente toca respetarlas y cumplirlas en lo que le afecta; con vista de ellas determinará si hace o no uso del retracto; y si a ello se decide, ya sabe que el pacto está hecho y que es una ley a la cual tiene que someterse”.

92. Díez Soto, Ejercicios y efectos de los retractos legales cit., p. 184.

93. Véase Coca Payeras, op. cit., pp. 39-56, que de manera precisa expone el origen de la expresión “subrogación” y su sucesivo mantenimiento en los diferentes proyectos de Código civil; asimismo, Coca Payeras, op. cit., p. 43, afirma que “no cabe duda de que el término subrogación usado por Pothier para definir el retracto, constituía en su propia obra, un puro artificio, que además fue asumido por el Proyecto de Código civil español de 1836. De la artificiosidad de esta ‘subrogación’, da idea la circunstancia de que incluso la doctrina francesa que ha intentado seguir los pasos de Pothier literalmente, se ha visto en la necesidad de adjetivar la subrogación, de desvirtuarla, hablando de ‘subrogación retroactiva’ […]”.

94. Por otra parte, la STS 15.1.2020 (RJ 2020, 652), ha declarado que si la finca retraída se encontraba hipotecada, el consentimiento de la entidad acreedora a la subrogación del comprador en la hipoteca no implica este mismo consentimiento en caso de ejercicio del retracto. Señala la sentencia que “Si, como sucede en el caso, la finca hipotecada se vende, y el comprador se subroga en la deuda con consentimiento del acreedor, el deudor enajenante habrá quedado liberado y el comprador se habrá convertido en nuevo deudor. Si, como es el caso, la finca está arrendada, la sola voluntad del arrendatario de ejercer el retracto ‘mediante la subrogación en la hipoteca’ no puede liberar al comprador retraído de su condición de deudor. Para ello sería preciso el consentimiento del acreedor. Por eso, es evidente que ‘el derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato’ (art. 1521 CC) no implica la facultad unilateral del retrayente a subrogarse en la deuda garantizada por la hipoteca sin el consentimiento del acreedor hipotecario, tal y como exigen los arts. 1205 CC y 118 LH. No está prevista una subrogación ‘ex lege’ en la deuda. Sin el consentimiento del acreedor no hay ‘subrogación hipotecaria’ ni, por tanto, la voluntad del retrayente de ‘subrogarse en la hipoteca’ puede cumplir la función que persigue el reembolso (art. 1518 CC) de dejar indemne al comprador retraído”; véase un comentario a dicha sentencia por DÍEZ SOTO, Carlos Manuel, “Inviabilidad del retracto arrendaticio urbano”, Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil, 2020 (114), pp. 251-274.

95. Véase con más detalle Díez Soto, Ejercicios y efectos de los tanteos y retractos legales cit., pp. 175-176.

96. En este sentido, García Cantero, op. cit., en el comentario al art. 1506 CCEsp, afirma que “Se ha invocado la autoridad de Pothier cuando afirmaba que el retracto no tiende nunca a rescindir ni a destruir el contrato, sino a subrogar en todos los derechos resultantes del mismo la persona del retrayente a la del comprador sobre quien el retracto se ejerce. Doctrina que cuenta con el apoyo textual del artículo 1.521 y es seguida por bastantes autores españoles. Pero últimamente se ha puesto de relieve que en el retracto no hay ni subrogación en el contrato ni adquisición del dueño, sino que el retrayente adquiere del adquirente, en virtud de una nueva transmisión de éste a él; lo que tiene apoyo en una parte de la jurisprudencia más reciente (sentencias de 17 abril 1958 y 25 octubre 1969) y pone en evidencia la inexactitud literal del artículo 1.506, ya que no es que se resuelva por el retracto la transmisión primera; sino que sobre ella se produce una segunda transmisión del adquirente al retrayente”. Véase también el comentario al art. 1521 CCEsp, en el que también expone las diferentes teorías al respecto.

97. Respecto a la acción directa, véase Del Pozo – Vaquer – Bosch, Derecho de obligaciones y contratos, Marcial Pons, 2018, pp. 107-110.

98. Díez Soto sí ofrece una explicación detallada y perfectamente argumentada, si bien parte de la tesis de la subrogación; véase Díez Soto, Ejercicio y efectos de los retractos legales cit., pp. 181 ss., y también Díez Soto en “Comentario al art. 1525” en Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (director), Comentarios al Código civil, tomo VIII, Tirant lo Blanch, Valencia, 2013, pp. 10772 ss.

99. Aunque no de manera muy clara, parece que así lo puede llegar a admitir la DGRN 30.5.2016 (RJ 2016, 400): “Si ambas partes dejan solemnizado en documento público, con los efectos que el ordenamiento otorga a dicha forma y mediante esa manifestación expresa, la circunstancia de haberse ejercicio en plazo del derecho de retracto, es absolutamente indiferente que la escritura se otorgue con posterioridad, pues ese derecho ya se ha consumado al ejercitarse y obliga al comprador contra el que se retrae a pasar por él (realizándose los abonos legalmente previstos), de modo que esa ulterior formalización tendrá los efectos que son propios de tal forma documental, entre ellos el acceso al Registro de la modificación jurídico-real operada, la cual, por supuesto, no puede ser reflejada tabularmente más que como una adquisición dominical (vía subrogación) causada por el ejercicio de un retracto legal. En este sentido, debe recordarse que esta Dirección General ha admitido también la inscripción del ejercicio dentro de plazo de un derecho de opción, pero presentado en el Registro con posterioridad al plazo de vigencia (Resoluciones, entre otras, de 30 de julio de 1990 y 27 de marzo de 2000)”.

100. Véase BOSCH CAPDEVILA, Esteve, “L’opció com a dret d’adquisició en el dret civil de Catalunya”, Revista Jurídica de Catalunya, número 4-2008, pp. 11-59.

101. Respecto a la interpretación de dicho precepto, y la diferente solución del CCCat, véase Bosch Capdevila, “Precontrato de opción y derecho real de opción” cit., pp. 51-98.