Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 73

Contiene este trabajo un estudio de dos figuras de uso frecuente en el iter contractual: el precontrato o promesa de contrato y la opción personal. Ambas están conectadas entre sí por la finalidad a la que están dirigidas: el aplazamiento de la celebración del contrato definitivo. Los motivos de esta dilación en el nacimiento del contrato proyectado pueden ser diversos: imposibilidad o dificultad material o jurídica, conveniencia, etc. La decisión de celebrar el contrato principal puede recaer en las dos partes contratantes, en cuyo caso estaremos ante la figura del precontrato (también denominado “promesa bilateral”). Cabe también que la facultad de decidir si se celebra el contrato definitivo recaiga en uno de los sujetos, beneficiario de una “promesa unilateral” (si lo que puede exigir es la celebración del contrato) o titular de un derecho de opción (si con su decisión se entiende ya perfeccionado el contrato final).

Carecen el precontrato y la opción de una regulación general en nuestro ordenamiento civil común, atipicidad que ha dado lugar a múltiples imprecisiones en la delimitación de sus contornos, así como a vivas polémicas sobre no pocos aspectos relativos al alcance, estructura y a los efectos que producen.

Ambas instituciones, precontrato y opción, han sido tradicionalmente objeto de análisis, e incluso de regulación en nuestros días (tanto en los Derechos civiles autonómicos, como en la propuesta de renovación de nuestro Código Civil), en sectores distintos del Derecho civil. Así, mientras el precontrato se enmarca en el ámbito de la teoría general de las obligaciones y contratos, la opción se identifica, no sin discusiones, con los derechos reales limitados de adquisición, lo que la sitúa, en principio, en el sector del ordenamiento jurídico-civil relativo a los Derechos reales o de cosas.

Nuestro estudio se destina a la opción de naturaleza personal, que es la que guarda mayor conexión con el precontrato en cuanto a su naturaleza y eficacia. Como veremos a lo largo de este trabajo, la diferencia esencial entre precontrato y opción personal radica en que, en el primero, las partes (o una de ellas, si estamos ante una promesa unilateral) se comprometen a un facere: la celebración del contrato proyectado; en la opción, en cambio, sea personal o real, es la exclusiva voluntad de uno de los sujetos (el optante) la que da lugar directamente al nacimiento del contrato final.

La ausencia de normativa sobre el precontrato y la opción en nuestro Código civil, congruente con la escasa atención de nuestro legislador a la fase de formación del contrato, no debe impedir reconocer la relevante función que ambas instituciones desempeñan en el tráfico jurídico1, en especial, cuando se dirigen a la celebración de un contrato de compraventa sobre bienes inmuebles. La enorme virtualidad práctica de la que gozan estas dos instituciones resulta, además, confirmada a la vista de la multitud de pronunciamientos de nuestros tribunales sobre la diversa problemática que suscita el funcionamiento y alcance de las mismas, respecto a la distinción entre ambas, así como de resoluciones administrativas relativas a la inscripción registral del derecho de opción.