Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 85

El presente estudio se centra, a partir de ahora, en la figura de la opción, en concreto, en la opción como derecho personal, y en sus concomitancias con el precontrato. Nuestra legislación civil común no define ni contiene una regulación de la opción131, con la salvedad del art. 14 RH, que regula los requisitos para la inscripción del derecho personal de opción de compra recayente sobre bienes inmuebles132. Este vacío legal ha dado lugar a que la opción aparezca como una institución de contornos difusos, cuya función no está completamente precisada133. Con todo, el recurso a la opción es frecuente, siendo el paradigma y la manifestación más frecuente la opción de compra134, expediente habitual en el ámbito de la construcción inmobiliaria o como pacto accesorio del contrato de arrendamiento135.

En la delimitación de la opción, y ante la ausencia de precedentes legales en nuestro ordenamiento136, ha desempeñado un papel esencial la jurisprudencia137. El derecho de opción ha sido definido por el Tribunal Supremo “como un contrato en el que una de las partes atribuye a otra un derecho que le permite decidir, dentro del término preestablecido y unilateralmente, la celebración de determinado contrato”138. Esta construcción jurisprudencial ha venido referida, de un modo prácticamente exclusivo139, a la opción de compra140, si bien, de la misma se pueden extraer los elementos genéricos configuradores de la opción141. El mismo criterio configurador del alcance de la opción ha adoptado la Dirección General de los Registros142.

En la doctrina española la opción aparece referenciada, de manera tradicional, al hilo de la exposición de los denominados derechos reales de adquisición preferente143. La opción se define incluso, por algunos autores, como “un derecho de adquisición preferente”144. A pesar de esta ubicación de la opción en el ámbito de los derechos reales limitados o en cosa ajena, a la hora de delimitar sus contornos, la opción ha sido dibujada como un derecho atribuido a un sujeto (el optante) en virtud de un negocio jurídico (el título constitutivo de la opción), cuyo ejercicio vincula a otro sujeto (el concedente, promitente u optatario) a la celebración del contrato definitivo145.

La regulación que de la opción contienen los ordenamientos civiles navarro146 y catalán147, así como la elaborada en la PAPDC148, se ha focalizado en la opción como derecho de adquisición de constitución voluntaria y naturaleza real149. Es más, así como la Ley 460 FN prevé que la opción se puede constituir con carácter real o personal150, el Código Civil catalán151 y la PAPDC carecen de referencias a la opción de naturaleza obligacional, centrándose en la regulación de la opción como derecho real de adquisición152. Ello se entiende sin perjuicio de que pueda convenirse o concederse un derecho de opción de naturaleza personal.

Al carecer la opción personal de disciplina normativa en nuestro Derecho civil común –con la salvedad de la inscripción registral de la opción de compra– su fuente de regulación, como ha declarado el Tribunal Supremo, reside en la autonomía de la voluntad de las partes153. En definitiva, tanto en el ámbito del Derecho común, como a nivel autonómico, el régimen de la opción de carácter personal queda sujeta a las normas generales de las obligaciones y contratos.