Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 80

Dada la naturaleza contractual del precontrato, habrá de cumplir los requisitos esenciales de todo contrato para su validez: consentimiento, objeto cierto y causa obligacional (art. 1261 CC)53. En cuanto a la capacidad de los sujetos contratantes, en la medida en que el precontrato obliga a concluir el contrato proyectado, hay que entender que las partes deben tener la capacidad exigida para celebrar el contrato definitivo54 (por ejemplo, capacidad para disponer de los bienes sobre los que recae el contrato futuro). El momento en que es menester que exista la capacidad del promitente es el de la celebración del precontrato, no el momento posterior en que se exija su cumplimiento55. Como cualquier consentimiento contractual, el prestado en el precontrato no puede estar viciado. A este respecto, se considera que el error puede recaer tanto sobre las condiciones esenciales del propio precontrato (v.gr. el plazo para su cumplimiento) como sobre las relativas al contrato proyectado (por ejemplo, la calidad del bien o el precio de la compraventa prometida)56. En todo caso, dada la interdependencia entre precontrato y contrato proyectado, la anulabilidad del precontrato –por incapacidad de uno de los contratantes o por la concurrencia de un vicio del consentimiento– se propagará al contrato definitivo57.

Es objeto del precontrato la posterior celebración del contrato definitivo por decisión de quien esté facultado para exigirla58. El Tribunal Supremo ha precisado, en este sentido, que “el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o ‘pactum de contrahendo’ bilateral de compraventa tiene por objeto constituir un contrato”59, “un ‘facere’, es decir, la formación o conclusión del contrato obligatorio posterior”60. El ámbito del precontrato se considera prácticamente ilimitado61, pudiendo concertarse un precontrato cuyo objeto sea la futura celebración de una compraventa, una permuta62, un arrendamiento63, un contrato de distribución64, la aportación de finca a cambio de construcción futura65, la constitución de una sociedad, la creación de relaciones laborales66, etc.67. No obstante, es frecuente la utilización del precontrato preparatorio de una futura compraventa. En todo caso, el objeto del contrato proyectado afectará al precontrato, de manera que si se trata de un objeto ilícito, imposible o indeterminado y no determinable (arts. 1271 a 1273 CC), el propio precontrato será nulo68.

Respecto a su contenido, tradicionalmente, la doctrina y la jurisprudencia apreciaban que la validez del precontrato no exigía la concreción de todas sus cláusulas, admitiendo que cabía posponer esa fijación a un momento posterior69. Este razonamiento ha ido evolucionando, hasta llegar a nuestros días, en que parece consolidado el criterio de que en el precontrato deben estar determinados o resultar determinables, sin necesidad de nuevo acuerdo de las partes, los elementos esenciales del contrato definitivo70. La jurisprudencia viene exigiendo, de este modo, que en el precontrato “se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior”71. Así, el precontrato de compraventa requiere el “necesario concurso de voluntades acerca de los elementos imprescindibles de la compraventa pretendida, como es la cosa objeto del contrato y el precio, sobre la que incide el consentimiento, a que el artículo 1451 CC hace referencia”72.

Según la tesis actualmente más asentada, no obsta a la calificación de un acuerdo como precontrato “que no hayan quedado determinados los elementos instrumentales o complementarios del mismo, cuando es perfectamente posible hacerlo en un momento posterior”73. A este respecto, se ha considerado que la forma del futuro contrato no es un elemento esencial, por lo que las partes pueden diferir a un acuerdo posterior su determinación74. Cabe también que la fijación de los bienes concretos a entregar75, o la cabida, situación exacta y linderos de los mismos76, quede postergada a un momento posterior. En este sentido, el art. 708 LEC, referido a las condenas a emitir una declaración de voluntad, parte de la consideración de que es suficiente que en el precontrato se contengan los elementos básicos del futuro contrato, al prever en su apartado 2 que “si (…) no estuviesen predeterminados algunos elementos no esenciales del negocio o contrato sobre el que deba recaer la declaración de voluntad, el tribunal, oídas las partes, los determinará en la propia resolución en que tenga por emitida la declaración, conforme a lo que sea usual en el mercado o en el tráfico jurídico”.

La causa del precontrato, en aplicación del art. 1274 CC, dependerá de si estamos ante un precontrato (o promesa bilateral), en cuyo caso será la promesa de la otra parte; o ante una promesa unilateral, siendo entonces la causa la liberalidad del promitente (si es gratuita) o la prestación que tenga que realizar el beneficiario (cuando sea onerosa)77. Esta causa deberá ser verdadera y lícita (arts. 1275 y 1276 CC). Asimismo, estas exigencias atinentes a la causa deben concurrir en el contrato proyectado78.

La forma del precontrato será la exigida para el contrato definitivo, siendo, por ello, excepcionales los supuestos en que el precontrato deberá revestir una forma determinada como requisito ad substantiam79.

Por último, la duración del precontrato, esto es, el plazo dentro del cual puede exigirse la celebración del contrato definitivo, será la acordada por las partes. Si en el precontrato no se contiene el plazo de cumplimiento, podrá ser fijada por el juez a solicitud de cualquiera de los contratantes (art. 1128 CC)80.