Читать книгу Los derechos de adquisición - Paloma de Barrón Arniches - Страница 79

Cabe apreciar dos teorías fundamentales en torno a los efectos que derivan de la celebración del precontrato. La elaborada por De Castro le atribuye una eficacia máxima, equiparándolo al contrato definitivo; según esta tesis, el precontrato no obliga a hacer un nuevo contrato, sino a cumplir directamente el proyectado43, evitando el rodeo inútil (circuitus inutilis) que supone celebrar dos contratos para contraer la misma obligación. Para esta postura, el cumplimiento del precontrato queda supeditado a la voluntad de los contratantes, pero sin resultar necesaria la celebración de un contrato posterior; de tal manera que, si una de las partes lo incumpliera, podría la otra exigir el cumplimiento de la prestación prometida44. Aplicado a la promesa o precontrato de compraventa, éste valdría como verdadera compraventa si media la conformidad exigida por el legislador sobre la cosa y el precio. Llevada hasta sus últimas consecuencias esta equiparación entre precontrato y contrato definitivo, el plazo de prescripción de las acciones para exigir el cumplimiento de la promesa de contratar sería el general de cinco años de las acciones personales y no el que las partes hubieren acordado y, en su defecto, el que establezcan los tribunales (art. 1128 CC)45.

La tesis tradicional y más generalizada, defendida por autores como Castán46, ciñe, en cambio, la eficacia del precontrato al nacimiento de un facere destinado a la emisión de las declaraciones necesarias para que se perfeccione un nuevo contrato; según este planteamiento, el precontrato faculta a las partes para exigirse de forma recíproca la celebración del contrato definitivo. Moro Ledesma caracterizaba, en este sentido, el fenómeno del precontrato como “no contratar, sino obligarse a contratar”. Esta segunda teoría es la que adopta la jurisprudencia47, afirmando el Tribunal Supremo que “a través del precontrato las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el denominado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar”48. Precisa el Alto Tribunal, asimismo, que a través de ese “bosquejo del contenido del contrato”, las partes “se comprometen a hacer efectiva en tiempo futuro la conclusión de un determinado contrato (…), que por el momento no se quiere o no se puede celebrar”49. El efecto o valor del precontrato es, en consecuencia, el de “obligarse a obligarse”50.

Del precontrato surgen, así, obligaciones para las partes que se distinguen en sus efectos de las derivadas del contrato definitivo, dado que su contenido directo es la obligación de un facere, la prestación de un consentimiento; una vez prestado el consentimiento al sucesivo contrato definitivo, es cuando surgirán los efectos verdaderos y propios sobre la situación jurídica respectiva de las partes51. El régimen del precontrato será, de este modo, el acordado por las partes y, en su defecto, el general aplicable a las obligaciones y contratos, pero no el propio y específico del tipo de contrato proyectado52.