Читать книгу Los juicios por desahucio - José Bonet Navarro - Страница 35

La regla general, tal y como se establece en el art. 437.4 LECiv, es que “no se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones”, salvo que se dé alguna de las tres excepciones que enumera a continuación. Entre ellas, se formula una previsión expresa respecto del juicio de desahucio de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, y aunque el precepto omita una referencia directa, igualmente será necesario que se den los requisitos previstos con carácter general en los arts. 71 y 72 LECiv, salvo expresamente exceptuados o con regulaciones específicas94.

Un primer acercamiento al citado art. 437.4 permite vislumbrar que es mayor la exigencia para el juicio verbal en relación con el juicio ordinario. Si en este bastaba para la acumulación objetiva con la no incompatibilidad de pretensiones, para aquel se requiere además conexión que derive de unos mismos hechos, siempre que proceda en todo caso, este mismo juicio verbal (art. 437.4.1.ª LECiv).

La excepción tercera se refiere a un supuesto concreto de acumulación, el de la reclamación de renta o cantidad análoga vencida y no pagada al juicio de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo con independencia de la cantidad reclamada. Sin duda se trata de un supuesto concreto que merece una atención específica, por ser muy habitual y porque de ese modo se resuelven las dudas sobre su admisibilidad en atención a las múltiples particularidades de estos desahucios. Este precepto autoriza acumular las rentas vencidas y no pagadas, en cuyo caso se habrá dado la causa de desahucio de falta de pago. Sin embargo, tal y como se redacta el art. 437.4.3.ª LECiv, también cabrá acumular alternativamente con el desahucio por expiración del plazo. La acumulación de la reclamación de rentas con el desahucio por expiración del plazo resultará bastante intrascendente puesto que, para producirse, necesariamente ha de concurrir la falta de pago. En definitiva, el nuevo texto solamente tendrá alguna utilidad práctica para el caso eventual de que el arrendatario dejara de pagar las rentas justo en los últimos meses antes de la expiración contractual, lo que permitiría la acumulación de las tres pretensiones.

En cualquier caso, esta expresa previsión por la que se autoriza la acumulación de la reclamación de rentas al juicio de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo no creo que prohíba ni excluya acumular otros desahucios o procesos arrendaticios, siempre que tengan igualmente cobertura en alguno de los supuestos genéricos o específicos del mismo art. 437.4 LECiv95, sin perjuicio de que han de concurrir los requisitos generales y, entre ellos, que el quantum indemnizatorio acumulado conforme al art. 437.4.2.ª LECiv al desahucio no supere la cuantía de seis mil euros96, o que no se trate de procedimientos monitorios o juicios verbales de “diferente tipo” tal y como previene el art. 73.1.2.º LECiv97.

Considerando la exigencia de un nexo o conexión que derive de unos mismos hechos y de que todas las pretensiones deban decidirse por los trámites del procedimiento monitorio o del juicio verbal de un mismo tipo, en realidad, los supuestos de acumulación se reducen considerablemente en la práctica. Ninguna acumulación será admisible al desahucio por falta de pago y por expiración del plazo salvo que la pretensión sea del mismo tipo, incluso, como vimos, serán dudosas aquellas que no versen sobre inmuebles de la misma clase.

Con buen criterio, el art. 437.4 LECiv, permite la acumulación de la reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas al juicio verbal de desahucio por falta de pago, y ello con independencia de la cantidad que se reclame98, ampliada también al desahucio por expiración del plazo. Esta autorización probablemente partía de la situación práctica de poder cobrar rentas durante la tramitación del desahucio, si bien una vez finalizado el plazo no se trataría en puridad de rentas sino de una especie de indemnización que tendría cobertura en la genérica alusión de “cantidades debidas”99. Previsión que ya no implicaba incoherencia alguna por cuanto la reclamación de rentas se adecuará por la materia a los trámites del juicio verbal100. Lo habitual es que en la práctica se acumulen, al margen de estrategias que eventualmente aconsejen lo contrario a efectos de dotar de mayor agilidad sobre todo con cantidades poco significativas o frente a demandados de dudosa solvencia.

En todo caso, se trata de una opción del legislador que aporta mayores ventajas que inconvenientes. El texto del actual art. 437.4.3.ª LECiv, tanto en su misma previsión expresa, como en su posterior modificación para permitirla respecto de cualquier cuantía y al ampliarla al desahucio por expiración del plazo, ha sido idóneo para solventar las dudas de admisibilidad que inicialmente se generaron en unas pretensiones tan íntimamente unidas como frecuentes en la práctica101.

Se trata de una verdadera acumulación, con objetos relacionados pero independientes. Esto implica que, en la hipótesis de que el demandado abandonara el inmueble arrendado antes de la sentencia, no procedería la estimación del desahucio102. Pero tal circunstancia en nada afectará a la procedencia de dictar sentencia condenatoria sobre las rentas debidas. Por supuesto, una sentencia que se pronuncie de tal modo en ningún caso resultaría incongruente103.