Читать книгу Deutsches und Internationales Wirtschaftsrecht - Rolf Stober - Страница 24

84Ist der (Handels-)Kaufvertrag auf die endgültige Übertragung von Gegenständen gerichtet, bezweckt der Abschluss von Miet-, Pacht- und Leasingvertrag lediglich die vorübergehende Überlassung der Ware. Diese sog. Überlassungsverträge zielen also nicht auf die Übertragung der rechtlichen Inhaberschaft, namentlich des Eigentums, sondern auf die bloße Einräumung der Nutzungsmöglichkeit an Sachen, Rechten und anderen Gegenständen. In der Regel handelt es sich um Dauerschuldverhältnisse.

85a) Mietvertrag. Die ausführlichste Regelung der entgeltlichen Besitz- und Nutzungsüberlassung einer Sache auf Zeit hat im deutschen Recht der Mietvertrag in den §§ 535 ff. BGB gefunden.

Der Mietvertrag ist ein gegenseitig verpflichtender Vertrag, der in aller Regel ohne Beachtung einer Form abgeschlossen werden kann. Mit der formfreien Einigung wird die Verpflichtung des Vermieters begründet, dem Mieter das Mietobjekt auf bestimmte oder unbestimmte Zeit zum Gebrauch zu überlassen, und zwar in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Zudem muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Mietsache während der gesamten Mietzeit in eben diesem Zustand bleibt. Diese Pflicht zur Erhaltung der Mangelfreiheit durch Instandhaltung und Instandsetzung wird in der wirtschaftlichen Rechtspraxis unter Privaten in aller Regel auf den Mieter abgewälzt, was häufig zu Beanstandungen seitens der Gerichte führt. Nach der jüngsten Rechtsprechung des BGH ist überdies aber auch bei gewerblichen Mietern eine Auferlegung der kompletten Erhaltungslast mittels AGB nicht (mehr) ohne weiteres möglich. Vielmehr ist stets das gesetzliche Leitbild zu berücksichtigen, wonach in erster Linie der Vermieter für Reparaturen und Erhaltungsarbeiten bei Gewerberäumen und etwaigen Gemeinschaftsanlagen verantwortlich zeichnet.

86Zu beachten ist, dass sich Verpflichtungen des Vermieters nicht nur auf die Überlassung der Hauptsache beschränkt, sondern sich im Zweifel auch auf deren wesentliche und unwesentliche Bestandteile sowie das Zubehör erstreckt. Im Gegenzug steht ihm gegen den Mieter ein Anspruch auf (rechtzeitige) Entrichtung des vereinbarten Mietzinses zu. Von dieser Zahlungspflicht wird der Mieter auch nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert ist.

87Das Mietobjekt ist mit einem Mangel behaftet, wenn dessen tatsächliche Beschaffenheit zum Nachteil des Mieters von derjenigen abweicht, die für die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erforderlich ist (z. B. Unbenutzbarkeit eines gewerblichen Gebäudes wegen Bauschäden oder Luftverschmutzung). Ist dies der Fall und mindert der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch in erheblicher Weise oder hebt ihn sogar auf, stehen dem Mieter gegen den Vermieter Gewährleistungsansprüche zu. Diese reichen von der vollständigen Befreiung von der Zahlungspflicht bzw. der Herabsetzung auf einen angemessenen Mietzins (Minderung) über die Zuerkennung eines Schadensersatz- und Aufwendungsersatzanspruchs des Mieters bis hin zur Möglichkeit der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses, sofern der Mangel einen zur außerordentlichen Kündigung berechtigenden wichtigen Grund darstellt (z. B. erhebliche Gesundheitsgefährdung). Allerdings ist dem Mieter – ähnlich wie beim Kauf – jegliche Anspruchsgeltendmachung verwehrt, wenn ihm der Mangel der Mietsache bereits bei Vertragsschluss positiv bekannt war; auch wenn ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, stehen ihm die Rechte grundsätzlich nicht zu, es sei denn, der Vermieter hat den Mangel seinerseits arglistig verschwiegen.

88Für die Grundstücksmiete sieht die deutsche Rechtsordnung ein besonderes (Sicherungs-)Recht für den Vermieter vor. Nach § 562 Abs. 1 BGB hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis an den eingebrachten, pfändbaren Sachen des Mieters ein gesetzliches Pfandrecht. Das Pfandrecht soll insbesondere den Anspruch des Vermieters auf Mietzinszahlung sichern; es entsteht ohne weiteres, bedarf also keiner Erklärungen oder dergleichen, und vermittelt dem Vermieter eine Vorrangstellung gegenüber anderen Gläubigern des Mieters. Zwar erlischt das Pfandrecht mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, doch kann der Vermieter dies durch seinen Widerspruch verhindern. Sogar ein Selbsthilferecht wird ihm insoweit zugestanden.

89Nach Beendigung des Mietverhältnisses – sei es durch regulären Ablauf der von vornherein bestimmten Mietzeit, wegen einverständlicher Vertragsaufhebung oder auf Grund einer ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung einer der Parteien – ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Nach Rückgabevollzug steht der Mieter wieder ohne jeden Besitz dar; der Vermieter hat hingegen die Möglichkeit, das Mietobjekt abermals (anderweitig) zu vermieten.

90b) Pachtvertrag. Typologisch ist der in den §§ 581 ff. BGB geregelte Pachtvertrag dem Mietvertrag auf den ersten Blick recht ähnlich: Auch er ist ein entgeltlicher, gegenseitiger Vertrag zur Überlassung auf Zeit. Gleichwohl unterscheidet sich die Pacht von der Miete in zweierlei Hinsicht wesentlich. Zum einen beschränkt sie sich nicht auf Sachen, sondern umfasst jeden „Gegenstand“ und damit insbesondere auch Rechte (z. B. die Lizenzierung geistiger Ausschließlichkeitsrechte). Und zum anderen berechtigt sie über die Nutzung des Pachtgegenstandes hinaus auch zum Genuss derjenigen Früchte, die nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind.

91Damit handelt es sich in aller Regel um einen Pachtvertrag, wenn andere Gegenstände als eine Sache überlassen werden. Dies gilt insbesondere für die Überlassung eines (kompletten) Unternehmens: Hier wird die Gesamtheit von Sachen (z. B. Maschinen), Rechten (z. B. Patent- und Markenrechte) und sonstigen Vermögenswerten (z. B. Know-how) für einen gewissen Zeitraum dem Pächter zur Nutzung und Fruchtziehung überlassen. Kundenlisten, Geschäftsadressen und sonstige unternehmensbezogene Unterlagen sind daher als Ertrag des Pachtgegenstandes „Unternehmen“ dem Pächter zugänglich zu machen.

92Das Ertragsrisiko liegt beim Pachtvertrag in der Regel beim Pächter, da vertraglich überlassen nicht etwa ein konkreter Nutzungserfolg, sondern bloß die abstrakte Nutzungsmöglichkeit wird. Allerdings kann eine Beteiligung des Verpächters an diesem Risiko durch vertragliche Abrede vereinbart werden. Dies geschieht in der Praxis beispielsweise durch sog. partiarischen Vertrag, wonach sich der Pachtzins nach der Höhe des Umsatzes oder dem erzielten Gewinn bemisst. Hiermit geht zugleich ein Schutz des Verpächters vor den Folgen der Geldentwertung einher.

93Das Gesetz ordnet die entsprechende Anwendung der mietvertraglichen Vorschriften auf den Pachtvertrag an, soweit das Recht des Pachtvertrages nicht selbst Sonderregelungen vorsieht. Solche finden sich vor allem hinsichtlich des Pächterpfandrechts am Inventar und der einzuhaltenden Kündigungsmodalitäten zur Beendigung des Pachtverhältnisses.

94c) Leasingvertrag. Das Leasing ist eine gesetzlich nicht geregelte, nicht mehr ganz „moderne Erfindung“ der wirtschaftlichen Vertragspraxis. Es beruht auf der Erkenntnis, dass nicht das Eigentum an einem Wirtschaftsgut, sondern allein dessen Nutzung Werte schafft. Im Wirtschaftsverkehr ist das Leasing von kaum zu überschätzender Bedeutung: So sind in Deutschland gegenwärtig Wirtschaftsgüter im Wert von weit über 200 Milliarden Euro verleast; der Wert der neu angeschafften Objekte ist im Jahre 2005 auf den Rekordwert von 50 Milliarden Euro gestiegen.

95Generell ist das Leasing dadurch gekennzeichnet, dass spezialisierte Unternehmen (sog. Leasinggeber) für interessierte Kunden (sog. Leasingnehmer) wunschgemäß Gegenstände von Dritten erwerben und anschließend diesen Kunden den Gegenstand zum vorübergehenden Gebrauch gegen ein ratenweise zu zahlendes Entgelt überlassen. Für den Kunden hat das Leasing mehrere Vorteile: Er spart nicht nur eine kapitalintensive Eigeninvestition, sondern kann auch auf die sich regelmäßig ergebende steuerliche und betriebswirtschaftliche Besserstellung vertrauen, da das Leasinggut nicht bilanziert werden muss und die zu zahlenden Leasingraten als Betriebsausgaben das steuerpflichtige Einkommen mindern.